广发证券-碧桂园服务-06098.HK-收购富力物业点评：志存高远，逆境突围-210921

1. 核心观点：碧桂园服务收购富力物业。

2. 21年9月20日，碧桂园服务公告以不超过100亿元代价收购富良环球100%股权，本次交易实质为全资收购拟上市的富力物业服务（富力地产兄弟公司）。

3. 交易对价由2部分组成，其中截至21年底0.86亿平在管面积对价70亿元，对应21年PE为14.0x，未来将交付的0.66亿平面积对价30亿元，交易整体PE约为11.3x。

4. 富力物业在交表物企中较为优质，截至9月20日物业板块21年PE平均16.2x，其中非龙头12.6x，碧桂园服务此次收购富力物业的估值性价比较高，此外，协议中诸多创新条款也保障了公司的权益。

5. 三大协同效应可期。

6. （1）一二线管理密度提高：碧桂园服务新增0.5亿平米一二线城市在管面积，整体突破2亿平；（2）扩大优质商业在管规模（1122万方）并增强商业商写运营实力（写字楼为代表的一二线城市强大商业运营能力）；（3）社区增值协同：富力物业20年社区增值收入占比仅4%，碧桂园服务是社区增值服务龙头，通过输出社区增值服务体系，将有助于大幅提高富力物业的社区增值服务收入和利润。

7. 看好公司逆境规模扩张潜力。

8. 在地产行业供给侧改革之下，优质并购标的如期出现，碧桂园21H1为黄档，经营较为稳健，碧桂园服务资金实力在物企中最强，且对关联方依赖在龙头中最低。

9. 公司历史上并购较多，并购经验和实力较强，我们看好公司与富力物业强强合作的发展前景，也看好公司在即将出现的优质并购标的供给潮中的竞争优势。

10. 盈利预测与投资建议。

11. 我们预计收购富力物业将增厚22年业绩3.6亿元，上调盈利预测，预计21/22年归母净利润40.8/62.2亿元，我们维持合理价值95.48港元/股，对应21/22PE62x/41x，给予买入评级。

12. 风险提示。

13. 房地产市场下行；市场竞争加剧；增值服务不及预期。