首创证券-房地产行业数据点评：单月销售量价齐跌，市场景气度加速下行-210917

　　单月销售端量价齐跌。2021年前8月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为15.9%和22.8%，较前7月增速分别下降5.6和7.9个百分点。8月单月销售面积降幅有所扩大，同比下降15.5%，较7月跌幅扩大7个百分点；单月销售金额同比下降18.7%，跌幅扩大11.6个百分点。多地按揭额度收紧导致前8月居民新增中长期贷款累计同比增长7%，增速较前7月下降5个百分点，前8月累计中长期贷款占比由前7月的27.7%回升至28.2%。考虑到多地调控政策和按揭额度的收紧短期难以改善，叠加商品房销售均价环比下行，市场观望氛围浓厚，旺盛的购房需求有所减弱，预计销售增速中枢将继续下移。房价层面，8月统计局口径销售均价环比下降3.05%，前8月累计均价同比上涨5.9%。70个大中城市商品住宅销售价格变动方面，一线、二线、三线城市环比分别上涨0.3%、0.2%和0.2%，同比分别上涨5.7%、4.4%和2.8%，房价同环比增速均有所收敛，同时多地跟进二手房指导价政策以及重点城市对学区房的政策调整，需求端价格已有所松动。
　　投资端持续走弱，行业信用风险逐步传导。房地产投资增速放缓态势延续，前8月累计增速降至10.9%，8月单月增速由7月的1.4%下降至0.3%。当前部分房地产企业信用风险的传导令行业外部融资环境趋于悲观，部分房企难以合理的成本借新还旧，流动性压力导致房企拿地积极性有所降低。从近期部分城市第二批集中供地结果来看，土地成交热度出现明显下降，叠加市场销售的快速走弱，房地产投资以及新开工的降速可能持续。
　　开工增速持续走弱，竣工增速维持高位。销售放缓和拿地空窗期等因素导致新开工层面依旧延续弱势，前8月累计同比下降3.2%，较前7月跌幅扩大2.3个百分点；单月同比降幅为16.8%，降幅较7月收窄4.7个百分点。结合房企资金链条持续承压，我们认为全年新开工将呈现负增长，预期增速为-5%。竣工方面，前8月累计增速保持平稳为26%，8月单月同比增长28.4%，较7月增长2.7个百分点，绝对规模仍为近年高位水平，同时施工规模处于高位也为后续竣工的高速增长奠定基础。
　　需求端资金面收紧，销售回款增速放缓。前8月房地产到位资金累计同比增长14.8%，增速较1-7月回落3.4个百分点。在销售下滑和房贷额度收紧的背景下，房企的销售回款增速有所放缓，其中定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长31.3%和13.4%，增速分别回落7个和3.6个百分点，合计占比较2020年底提升3.9个百分点至53.9%。国内贷款累计同比下降6.1%，跌幅较前7月扩大1.6个百分点。受房地产贷款集中度管理影响，需求端和融资端资金面收紧，房企短期偿债仍面临较大压力。
　　选股以杠杆率及融资成本为维度。随着各地调控政策加码，按揭贷款收紧效果明显，8月房地产行业销售、投资、新开工增速持续走弱，后续下行压力犹存。目前随着各地土拍制度的完善，叠加针对房企拿地销售比的监管，二轮土拍中重点城市土地热度显著降温，尽管我们认为各项指标的下降并不意味着中期维度政策预期的转向，但土拍市场规则的优化有望使房地产企业利润率迎来底部向上的拐点，近期行业信用风险事件对板块情绪面产生负面影响，但中长期来看，房企债务结构的优化以及部分房企加速出清将使行业更健康的发展，当前时点我们看好稳健经营、低杠杆以及低资金成本的龙头房企，推荐万科A、保利发展、中国海外发展、金地集团、招商蛇口。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。