中信建投-金地集团-600383-【中信建投地产|中报点评】金地集团:结转质量下滑拖累业绩,销售表现强势拿地提升【公众号研报】-210831

　　题图为北京中央商务区的金地中心 核心观点 结转质量下滑导致增收不增利，销售表现优异。公司上半年实现营业收入342.7亿元，同比上升72.5%，实现归母净利润18.3亿元，同比下降38.8%。上半年公司归母净利增速不及营收增速的主要原因在于：1、上半年综合毛利率为17.4%，较去年同期下降19.6个百分点，主因房地产业务的结算毛利率出现了较大幅度下滑，从上年39.6%下滑至当前的14.3%；3、上半年资产处置收益较去年同期减少5.4亿元。上半年公司毛利率降幅较大，主要由于结转项目的土地成本的提升以及结转节奏的不均衡。但公司的成本管控能力进一步提升，销售管理费用率较去年同期降低0.4个百分点至2.1%，处于行业优秀水平。我们预计下半年公司的结算质量将会有所提升，叠加充裕的结转货值，全年业绩有望回稳。上半年实现签约金额1628.3亿元，同比提升60.2%；实现签约面积753万平，同比提升55.3%。 投资强度逆市提升，融资优势显著。公司上半年新增土储1247万平，同比上升92.1%。上半年公司拿地金额占销售金额的比重为56.7%，较去年同期提升了4.9%。其中一二线城市的新增土地储备占比达到64%。上半年公司的净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为69.6%、69.4%、1.19倍，稳居“绿档”。加权融资平均成本仅为4.65%，较去年末下降了9个BP。 多元产业质量稳步提升，物管板块拓展强劲。期内公司多元业务收入占比达11.7%。金地物业合约管理面积达3.10亿平。 盈利预测与投资建议 删略 风险提示 新冠肺炎疫情影响超预期导致公司销售不达预期；房地产行业调控超预期导致公司毛利水平下行超预期。 （以下为节选，非报告全文） 1 结转质量下滑导致增收不增利，销售表现优异 金地集团发布2021年半年报，期内实现营业收入342.7亿元，同比上升72.5%，实现归母净利润18.3亿元，同比下降38.8%。上半年公司归母净利增速不及营收增速的主要原因在于1、上半年综合毛利率为17.4%，较去年同期下降19.6个百分点，主因房地产业务的结算毛利率出现了较大幅度下滑，从上年39.6%下滑至当前的14.3%；2、公允价值变动损益较去年同期减少5.6亿元；3、上半年资产处置收益较去年同期减少5.4亿元。 上半年公司毛利率降幅较大，主要由于结转项目的土地成本的提升以及结转节奏的不均衡。但公司的成本管控能力进一步提升，销售管理费用率较去年同期降低0.4个百分点至2.1%，处于行业优秀水平。同时投资收益也较去年同期提升了32.5个百分点至20.6亿元。我们预计下半年公司的结算质量将会有所提升，叠加充裕的结转货值，全年业绩有望回稳。 2021年上半年，公司新开工面积约821万平方米，同比增长14.8%，竣工面积约354万平方米，同比上升63.1%，分别完成全年计划的49%和24%。2021年上半年公司结合不同城市市场情况，制定了合理的销售策略，及时调度供货，实现了较优异的销售业绩。实现签约金额1628.3亿元，同比提升60.2%；实现签约面积753万平，同比提升55.3%，全年销售均价21624元/平，同比提升3.2%。变化。今年上半年，公司结合不同城市市场情况，制定了合理的销售策略，及时调度供货，实现了较优异的销售业绩。其中上海的单城市销售规模突破200亿元，南京单城市销售规模突破150亿元。从具体项目看，深圳中心天元项目单盘销售额超过50亿元，南京南部新城G13项目、义乌万家风华项目、上海西虹桥项目销售额超过40亿元，上海嘉定北项目、广州风范雅苑项目销售额超过30亿元，温州瓯江峯汇、北京华樾国际、南京语山棠花园等项目销售额超过20亿元。 2 投资力度逆市提升，融资优势显著 2021年上半年公司通过招拍挂和并购等多种方式，共获取土地81宗，土地投资总额约924亿元，新增土地储备1247万平，同比上升92.1%。投资力度来看，期内公司拿地金额占销售金额的比重为56.7%，较去年同期上升了4.9%。区域布局结构方面，公司延续了深耕一线城市及核心二线城市的布局策略，一二线城市的新增土地储备占比约64%，较去年同期持平。 2021年上半年公司新获取项目中，二线城市集中于南京、武汉、天津、成都、济南等地，而三线城市主要为具备一定人口汇聚能力和市场容量的都市圈辐射城市，例如佛山、温州、金华等地。此外，为进一步扩大投资布局，完善城市梯队和加强战略纵深，2021年上半年公司新进入阜阳、包头、太仓三个城市，巩固去年新增城市的土储，储备优势得到进一步夯实。 截至2021年6月末，公司已布局全国78个城市，总土地储备约6729万方，权益土地储备约3515万方，保障了公司未来3-4年的开发需求。从新增土储和总体储备结构来看，公司的储备集中于核心城市，未来将持续受益于人口净流入带来的量价红利，去化率和规模保障度较高。 上半年公司的净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为69.6%、69.4%、1.19倍，稳居“绿档”。加权融资平均成本仅为4.65%，较去年末下降了9个BP。2021年上半年公司成功发行了8亿元的超短融、12.1亿的ABS、49.95亿元的公司债和80亿元的中期票据。作为老牌的龙头房企，公司在融资方面的优势持续凸显，期内加权融资平均成本仅为4.65%，较去年末下降了9个BP。 公司自提出“精益管理、协同共进”的经营导向后，通过城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地产主业，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局公司做强地产主业，实现了规模和效益的协同增长。期内公司多元业务的发展卓有成效，收入占比达11.7%。 3 多元产业质量稳步提升，物管板块拓展强劲 公司持有型物业整体经营持续向好，运营收入、出租率等经营指标稳步提升。商办物业方面，在营商业项目收入、销售坪效、收缴率、客流量、会员消费等核心经营指标同比均2021年半年度报告有所提升，淮安金地MALL成功开业；在营办公物业出租率稳步增长，2个项目接近满租。产业地产方面，新获取了北京坤鼎项目、惠州高盛项目、广州创智汇项目等3个项目，将为公司新增管理面积超百万平米；上半年累计新招商面积同比增长超60%。在长租公寓方面，成熟期项目平均出租率保持在90%以上。 金融业务方面，公司旗下稳盛投资致力于为不同投资需求的投资人提供更加多元化的产品，努力打造出具有国际竞争力的房地产金融品牌。2021年上半年，稳盛投资继续发挥在房地产领域的投资及管理优势，协同代建业务，通过股权合作及“投资+代建”模式与中小开发商形成资源互补，实现多方共赢。在资金方面，稳盛投资积极拓展机构资金，在报告期内，完成了稳盛太原体育路私募股权投资基金的发行备案，完成不定项股权基金的首期出资，并与保险机构和国际机构投资人推进战略合作，共同推动核心增值基金和产业园区项目的投资。 物业服务方面，截至2021年上半年末，金地物业合约管理面积达3.10亿平方米，较2020年末增长13%，其中在管面积达1.52亿平方米。上半年先后中标深圳洪湖公园、深圳围岭布心公园、潮汕妇女儿童医院、西安电子科技大学、西安莲湖区及雁塔区城市服务、石家庄灵寿县城市服务等多种业态类型的项目，市场拓展能力居全国前五名。 4 盈利预测与投资建议 删略 5 风险提示 1）新冠肺炎疫情影响超预期导致公司销售不达预期； 2）房地产行业调控超预期导致公司毛利水平下行超预期。 【相关文章】 2020年10月30日： 【中信建投地产 | 三季报点评】金地集团：三季度结转规模较少，销售及融资优势持续 2020年8月31日： 【中信建投地产｜中报点评】金地集团：结转规模少致业绩下降，销售及融资优势凸显 证券研究报告名称：《结转质量下滑拖累业绩，销售表现强势拿地提升——2021年半年报点评》 对外发布时间：2021年8月31日 报告发布机构 中信建投证券股份有限公司 本报告分析师：竺劲、黄啸天 执业证书编号：S1440519120002、S1440520070013 欢迎关注 地产加把劲 带你领略中国房地产的新风景。以干货为己任。细致、前瞻、实用。证券分析师竺劲的个人媒体，不代表机构观点。 348篇原创内容 Official Account