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东北证券-保利物业-06049.HK-市拓优化多元业态齐头并进,结构改善社区增值服务持续加码-210830

上传日期:2021-08-30 15:16:24  研报作者:王小勇  分享者:hn3326   收藏研报

【研究报告内容】

摘要:3万方进一步提升,持续聚焦深耕高密度优质区域。非住发力公建维持龙头地位,践行大物业多元业态齐头并进。从业态类型来看,2021上半年非住业态物管收入11.2亿元,同增71.2%,占基础物管收入的比例同比大幅提升7pct至35.7%;非住在管面积2.46亿方,同增47.%,占比同比提升4.8p。”

1. 事件:保利物业发布2021年半年度报告,2021上半年实现营业收入51.53亿元,同比增长43.1%;归母净利润4.91亿元,同比增长22.8%。

2. 业绩稳健增长,利润率小幅下滑。

3. 公司2021上半年营收增速为43.1%(年初管理层给到2021年全年指引为不低于30%),高于2020同期增速27.6%,归母净利润同比增速22.8%(年初管理层给到2021年全年指引为不低于25%),业绩稳健增长,全年业绩目标达成的可能性较高;综合毛利率同比下降0.4pct至20%,主要源于,1)社保减免政策退坡,第三方在管面积占比提升,基础物管毛利率同比降低0.6pct至16.4%,2)新开写字楼租赁业务,非业主增值服务毛利率同比降低2.2pct至18.5%;销管费用率8.6%,与2020年同期持平,期间费用率同比上升0.1pct至8.7%,费用管控能力维持行业中上水平;归母净利率同比下降1.6pct至9.5%。

4. 规模领先持续快增,三方占比提升市拓显著优化。

5. 上半年基础物管收入31.43亿元,同增37.5%,收入占比同比降低2.5pct至61%;业务毛利率从2020年同期的17%下降至16.4%,毛利占比同比降低2.9pct至50.1%。

6. 在管面积4.28亿方,同增35.2%,合约面积6.62亿方,同增26.1%,规模高基数下仍保持较快增速,合管比1.45。

7. 基础物管收入中第三方来源占比从2020年同期的24.1%提升至33.3%,在管/合约面积中第三方占比分别同比提升5.1pct/3.3pct至61.9%/59%,项目中第三方占比显著提升,新签第三方项目合同金额9亿元,同比增长38.3%,市场化外拓能力明显优化。

8. 一二线城市项目的在管面积占比达到87%,前十大城市平均住宅在管面积达到932万方,较2020年底的883万方进一步提升,持续聚焦深耕高密度优质区域。

9. 非住发力公建维持龙头地位,践行大物业多元业态齐头并进。

10. 从业态类型来看,2021上半年非住业态物管收入11.2亿元,同增71.2%,占基础物管收入的比例同比大幅提升7pct至35.7%;非住在管面积2.46亿方,同增47.%,占比同比提升4.8pct至57.5%,非住物管单年合同金额6.9亿元,同增62%,占市场化拓展金额的比例同比提升11pct至77%,上半年新增国家信访局、西南政法大学、黄鹤楼景区、鹤壁市鹤山区城乡全域化、北京医院等项目,延续政府公建、景区、学校等业态的强竞标能力,并逐步发力医院后勤,非住物管持续发力。

11. 其中,公建类业态收入6.59亿元,同比增长90.2%,占基础物管收入比例同比提升5.8pct至21%,在管面积2.33亿方,同比增长47.2%,占总在管面积比例同比提升4.4pct至54.4%,维持公建物管领域龙头地位。

12. 上半年商写业态收入4.62亿元,同增49.9%,占基础物管收入比例从2020年同期的13.5%提升至14.7%,在管面积1309万方,同增52.5%,占总在管面积比例从2020年同期的2.7%提升至3.1%。

13. 前十大城市平均业态数量超7个,多元业态齐头并进。

14. 结构优化社区增值服务拓展持续加码,新签车位代理盈利改善可期。

15. 2020年社区增值服务收入12.03亿元,同比增长58%,收入占比同比提升2.2pct至23.3%,业务毛利3.65亿元,同比增长58.7%,毛利率30.4%,毛利占比同比增加4pct至35.4%,收入与利润增速均领跑三项业务;4月,将IPO募集资金净额中用于拓展社区增值服务的比例从15%提升至35%,并于7月进一步将比例提升至62.5%,社区增值服务拓展持续加码;同时于7月与关联方保利发展控股签订车位租售业务代理服务框架协议,向关联方提供车位销售及租赁业务的独家代理,2021/2022/2023年代理服务费用的建议年度上限分别为3/7.5/7.5亿元,后续有望持续推动盈利能力改善。

16. 非业主增值服务收入8.07亿元,同比增长45.7%,收入占比从2020年上半年的15.4%提升至15.7%,毛利率业务18.5%,毛利占比同比下降1.1pct至14.5%,结构持续优化。

17. 投资建议:我们预测公司2021-2023年归母净利润分别为8.82/11.47/14.83亿元,同比增速+31.0%/+30.0%/+29.4%,对应EPS分别为1.59/2.07/2.68元。

18. 当前股价对应2021-2023PE为24.92/19.17/14.82倍,维持买入评级,维持目标价84.50港元。

 报告详细内容请查阅原报告附件
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