国盛证券-龙湖集团-00960.HK-1H21核心利润61.8亿元同增17.1%，物业投资业务毛利润贡献比例达22.3%-210827

1. 事件：8月25日，公司发布2021年半年报。

2. 1H21营收606亿同增18.5%，核心归母净利润61.8亿同增17.1%。

3. 上半年公司营业收入606.2亿元，同比增长18.5%。

4. 其中物业发展、物业投资、物业管理及其他三项业务的收入分别是518.4/47.8/40.0亿元，同比分别增长14.6%/42.4%/57.8%；占营收比例分别为86.5%/7.9%/6.6%。

5. 受高价地及限价政策影响，公司物业发展毛利率回归至23.4%带动整体毛利率回归至27.7%，同比下降5.8pct，毛利润167.8亿元。

6. 公司归母净利润74.2亿元，同比增长17.0%，核心归母净利润61.8亿元，同比增长17.1%，核心归母净利率10.2%。

7. 中期股息0.47元/股，同比增长17.5%。

8. 销售额1426亿元同增28.4%，权益拿地金额389亿元同降18.5%，拿地较为审慎理性。

9. C1物业发展航道公司上半年销售额1426亿元，同比增长28.4%；销售面积826万方；销售单价17272元/平，同比微增1.8%。

10. 持续聚焦高能级城市，一线和二线城市销售额占比达13%和81%。

11. 公司已售未结金额为3753亿元，预收账款为2409亿元，覆盖2020年营收1.3倍，为未来业绩增长奠定基础。

12. 拿地方面：公司上半年权益拿地金额389亿元，同比降低18.5%；权益拿地建面723万方，同比降低2.7%；权益楼面价5382元/平，同比降低16.2%。

13. 面积口径权益比56.0%，同比下降11.5pct。

14. 公司上半年获取土储较为审慎理性。

15. 集中供地城市土拍机制的更新叠加公司优秀的财务状况，我们认为公司下半年仍有较大空间新增合理利润率的土储。

16. 公司目前土储面积为7717万方，土储楼面价5323元/平，为上半年销售单价的30.8%。

17. 多航道业务持续发力，物业投资业务毛利润贡献比例达22.3%。

18. 公司物业投资业务毛利润37.5亿元，占毛利总额的22.3%，毛利率高达78.3%。

19. C2商业航道上半年新开5座商场，目前已开业商场达54座，预计下半年新开7座商场，已开业商场建面为524万方，上半年零售额222亿元，同比大增100%，同店增长60%；平均日客流达201万人次同比大增105%；租金收入为37亿元，同比增长39%，同店增长12%；整体出租率为97.8%，同比增长3.1pct。

20. 公司从2011年确定商业赛道战略至今已建立规模优势，运营能力及品牌口碑业内领先，深耕TOD模式聚焦核心城市，已开业商场集中在13个高能级城市。

21. C3航道冠寓截至6月30日已开业9.4万间，规模行业领先。

22. 租金收入为10.7亿元，出租率由同期的85.3%提升至94.1%。

23. C4物管航道毛利率为23%，实管面积超2亿方，连续12年客户满意度超90%。

24. 规模拓展与服务品质兼顾。

25. 财务稳健，三道红线稳居绿档。

26. 截至6月30日，公司有息负债总额为1918亿元，在手现金为995亿元，平均融资成本为4.21%。

27. 公司三道红线指标稳居绿档：净负债率为46.0%，剔除预收账款后的资产负债率为68.3%，现金短债比3.91。

28. 公司始终坚持低成本的健康融资渠道，财务盘面稳健。

29. 投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为18.2%/17.2%/17.6%，核心利润为223.63/263.16/312.31亿元，增速为19.7%/17.7%/18.7%，核心EPS为3.74/4.40/5.22元/股，核心EPS对应的PE为8.0/6.8/5.7x。

30. 归母净利润为237.40/277.62/328.22亿元，增速为18.7%/16.9%/18.2%，归母净利润对应的EPS为3.97/4.64/5.49元/股，对应的PE为7.5/6.4/5.4x。

31. 维持“买入”评级。

32. 风险提示：房地产调控措施收紧超预期，毛利率不及预期。