国信证券-REITs专题报告：REITs的投资属性与价值-210729

　　REITS的基本概念与分类
　　房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust, REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从不同的角度看，REITs常见的分类方式有以下几种：一是根据组织形式，将REITs划分为公司型及契约型；二是根据投资形式的不同，将REITs划分为权益型、抵押型与混合型三类；三是根据基金募集方式的不同，将REITs分为公募型与私募型；四是根据底层资产类别的不同，将REITs分为基础设施、住宅、办公等类别。
　　REITs的投资价值
　　从美国市场的历史情况来看，REITs具有以下四个重要的投资价值：一是作为标准化可流通的金融产品，REITs能够在证券交易所上市流通，和其他的股票、基金等一系列的金融资产一样，REITs具有良好的流动性；二是REITs兼具股性和债性，具有较为稳定的分红收益，是其收益的主要来源；三是与美国主要的股票市场指数相比，REITs的长期收益表现并不弱；四是REITs作为区别于股票及债权的一类投资资产，具有相对较高的风险调整后收益，此外与其他资产相关系数较低，可以有效分散组合风险。
　　不同经济环境下的REITs表现
　　与其他资产一样，REITs的表现同样会受到利率、通胀、经济增速等宏观经济层面因素的影响。利率上升会对估值造成压力，美国历史经验显示，加息周期的确会对权益型REITs的市值变动造成负面影响；但如果考虑到分红及再投资收益，权益型REITs在加息周期中仍然大概率能够带来正向回报，不过会弱于其整体表现。REITs在加息周期中能够获得正收益主要是因为加息周期往往伴随着通胀上升，而通货膨胀会对REITs的分红收益产生显著影响。美国CPI和REITs股息收益率长期走势基本上保持一致，因为通货膨胀会影响REITs底层资产的现金流，高通胀时期房地产能够获得的租金收入往往也较高，因此股息收益也会相应提高。不过经济周期对REITs的影响相对较小，经济衰退阶段，REITs并不一定会跟随经济增速下行而下降，2008年金融危机及之后，两者相关性有所上升；而在经济扩张阶段，REITs大概率会获得不错的收益表现。REITs与美国房地产行业景气程度的关系要比其与经济周期的关系更为密切，90年代至金融危机前的房地产16年超长景气周期是REITs产品表现最好的阶段。
　　风险提示
　　经济增速下行，行业景气度下降，居民消费意愿不足