平安证券-地产行业点评：房企拿地再受限，地市或逐步降温-210727

　　事项：
　　7月26日， 据财联社消息， 被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，该比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出
　　平安观点:
　　集中供地新政下， 地市热度依然居高不下。 2021 年 2 月，自然资源部要求 22个重点城市采取住宅用地集中供应方式，因集中供地对房企现金流要求更高，市场普遍预期地市或逐步降温，但据中指院统计， 22 城首批集中供地平均成交楼面价 9591 元/平方米，较 2020 年全年增长 38%；平均溢价率较 2020 年全年增长 2pct 至 15%，整体表现较为火热，与中央“稳地价、稳房价、稳预期”政策初衷存在偏差。 7 月 22 日韩正副总理亦明确要“ 加快完善‘ 稳地价’ 工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度”。
　　50 强整体拿地销售金额比不足 40%， 上半年拿地积极房企受影响更大。 2020年 8 月， 住建部、央行出台“三道红线”新规时， 已要求房企近一年拿地销售金额比超过 40%需对拿地资金来源等作出解释，此次监管部门进一步规定拿地销售金额比不超过 40%。据中指院统计， 2021 年上半年 50 强房企整体拿地销售金额比为 31.5%，较上年同期 38.8%大幅下滑， 显著低于 40%上限， 其中约 16家房企超出 40%上限，“三道红线“ 首批 12 家试点房企中仅保利、 华润、华侨城三家超出 40%， 随着本次规定出台，预计上半年拿地积极房企下半年或适度放缓拿地节奏。
　　调控维持偏紧态势下，后续地市有望逐步降温。 本次政策出台将进一步抑制房企非理性扩张， 随着部分拿地激进型房企逐步降低投资力度， 叠加按揭利率上行带来的销售增速放缓、 热点城市土拍政策持续优化， 预计下半年房企拿地或更趋理性，土地市场有望逐步降温。
　　投资建议： 此次监管规定拿地销售金额比不超过 40%，“三道红线”政策进一步完善，随着部分激进型房企放缓拿地节奏， 加上全国销售放缓、回款周期拉长、各地土拍政策持续完善，预计后续重点城市土拍热度将有所降温，带来项目盈利端逐步企稳。板块投资方面，由于拿地毛利率未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压；中期关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科 A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议关注具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。
　　风险提示： 1）土地市场热度持续高企，带来行业毛利率持续下行若后续土地市场维持较高热度，地价持续高企而房价上涨放缓，行业对应毛利率将持续下行。 2）房企大规模减值风险；当前重点城市楼市调控持续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高价地减值风险。 3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资收紧力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。