中泰证券-新大正-002968-全国化扩张、股权激励到位，第三方公建龙头起航-210725

　　新大正(002968)
　　投资要点
　　第三方公建物管龙头：新大正集团成立于1998年，专注城市公共服务与设施管理，为机关、企事业单位办公楼、场馆、公园、地铁、机场、学校、医院等多种类型的公共设施项目提供一体化综合服务。经过20余年的快速发展，集团拥有员工2万余人，管理350多个物业项目,管理服务面积约8000万平方米，业务布局贵州、四川、湖北、湖南、江苏、河南、陕西、江西、北京、上海、广东、安徽等21个省市。
　　激励与人才引进到位：据公司2021年5月《关于2021年限制性股票激励计划首次授予登记完成的公告》，公司完成向17名对象，主要为公司董事、中高管、核心骨干等授予157.95万股的股权激励，占公告时总股本0.98%，有望充分调动公司中高层干事创业积极性；此外，2020年4月，原中航物业总经理刘文波加盟新大正，任职公司董事兼总裁，并于2021年3月兼任财务负责人。刘文波先生在中航物业任职20余年，具有丰富的行业经验。
　　高度市场化、专业化的行业规则制定者：公司主要管理类型为公共物业，大多采用酬金制，单个项目整体利润率较为稳定。公司专业化水平位列行业前茅，目前公司已经发布园区、商业、住宅、学校及公共物业五大业态服务标准，同时，公司也参与了两项重庆市地方物业管理服务规范及国家标准《住宅物业服务规范》的编制。
　　全国化布局进一步推进：公司长期深耕重庆市场，但上市以后，加快全国化布局，2020年，公司新进驻上海、山东、广东、甘肃、安徽等区域，经营范围覆盖全国21个省市，45座城市；2020年报告期内，公司公司新开发项目和业务合同签约总金额逾9.2亿元，年合同金额约4.7亿元，其中省外地区（除成渝地区外）市场开发额约占新开发项目和业务合同签约总金额的78%。
　　投资建议：公司是公建业态占比最高的第三方物业服务头部公司。在公建领域深耕多年，建立起全业态服务体系，并在多个细分领域参与物业服务行业标准的制定。上市后，公司积极引进业内人才，完成战略并购，配合股权激励落地，我们看好公司凭借在公服领域常年积累起来的经验与专业优势，保持较高的外拓业务规模成长。预计公司2021-2023年营业收入分别为19.38亿、28.53亿、39.62亿，分别同比增长47.0%、47.2%、38.9%；归母净利润分别为1.81亿、2.54亿、3.36亿，对应PE39.3X、28.0X、21.2X，首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力较大；业务集中度过高风险。