东方证券-2021年第30周地产周报：销售继续下滑，上海楼市调控再加码-210726

　　核心观点
　　本周市场回顾。第30周房地产板块指数弱于沪深300指数，创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.2%。沪深300指数报收5089.23，周度涨幅为-0.1%；创业板指数收报3469.87，周度涨幅+1.1%；房地产板块指数报收3335.64，周度涨幅为-2.3%。
　　本周行业要闻。财政部明确地方专项债券项目不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目，中共中央国务院实施三孩生育政策及配套支持措施。央行继续维持一年期和五年期贷款市场利率（LPR）在3.85%和4.65%。海南省严格执行现行限购政策，规范广告宣传。上海通过赠与方式转让住房的，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。上海上调房贷利率，首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于7月24日开始实行。
　　非住行业要闻。深圳发布地下空间开发利用管理办法，鼓励地下空间建设商业等项目，北京将建36个消费新地标，计划3年内完成22个商圈升级改造。
　　本周新房和二手房销售下降。第30周29大城市新房销售为3.8万套，较第29周减少15.3%；11大城市二手房销售1.0万套，较第29周减少11.4%；二线城市新房、二手房交易较第28周的增速分别为-5.9%，-7.3%。库存量和库销比较上周提升。截至第29周15大城市库存为114.6万套，较第29周增加0.8万套；库销比为9.5个月，较第29周增加0.3个月。本周土地市场出让热度较上周减少。第30周26大城市合计成交土地2块，较第29周减少4块。土地出让金额减少。第30周26大城市土地出让金为5.7亿元，较第29周减少32亿元。平均溢价率减少。26大城市土地成交平均溢价率为26.5%，较第29周减少1.5个百分点。26大城市土地流拍数量为0块。
　　重点公司公告。华夏幸福，凤凰股份等公司发布2021年二季度、上半年销售业绩，招商蛇口等4家公司开展现金红利派发。
　　投资建议与投资标的
　　本周新房和二手房销售继续下滑，存销比有所提升，我们认为需求已经进入阶段性下行区间。多地调控政策再加码，但我们认为，中长期房地产调控政策上整体中性，当前板块的估值水平相对于龙头潜在的增速水平依然极具性价比。同时，在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，龙头房企利润空间正逐步打开，诞生一轮估值修复行情。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、融创中国(01918，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、新城控股(601155，买入)。产业链上，新开工回落、竣工提速的趋势不变，我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐永升生活服务(01995，买入)、碧桂园服务(06098，买入)、宝龙商业(09909，买入)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)。
　　风险提示
　　疫情影响导致销售大幅低于预期。政策调控程度高于预期。利率发生明显上升。