国信证券-房地产开发八部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知点评：促进有序经营，助力长远发展-210725

　　事项：
　　2021年7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）。政策紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
　　评论：
　　更全面的整治范围、更具体的整治对象将起到全方位的震慑作用
　　以往推出的房地产管控政策较多针对某一具体业务板块出击。例如，1月初十部委联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》是针对物业管理领域，而2月底至3月份各重点城市陆续响应推出“两集中”土地出让政策是针对房地产开发领域的土地供给市场。而本次政策则致力于开展全方位的整治，将起到前所未有的震慑作用。
　　整治范围相当全面，覆盖了行业全链条上包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务多个领域。在本则通知中被同时被列为有待重点整治的问题囊括：1）房地产开发企业违法违规开工建设、挪用交易监管资金、捂盘惜售、囤积房源；2）中介机构发布虚假房源信息、协助购房人非法规避房屋交易税费、套取或协助套取“经营贷”、“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；3）住房租赁企业进行“高进低出”、“长收短付”等高风险经营；4）物业服务未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息。
　　整治对象也更为具体，包括房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员。一旦整治对象出现违规行为，将会被警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处；对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，会实施重点监管，极大提升了对市场风险的防范化解能力。
　　更紧密的部门联动保障更顺畅的监管合作，整治力度提升，效果可期
　　八部门联动出击，协同配合分工明确，将起到更好的综合整治效果。其中，住建部负责牵头组织实施整治工作，制订实施方案；发改委负责协调汇总房地产领域违法违规信息，推动各部门依法依规对相关企业及从业人员实施失信联合惩戒；公安部门负责查处房地产领域合同诈骗、非法集资等涉嫌犯罪行为；自然资源部门负责查处未依法依规取得土地即开工等问题；税务部门负责查处非法规避房屋交易税费行为；市场监管部门负责查处虚假违法房地产广告、价格违法、利用不公平格式条款侵害消费者权益等问题；金融监管部门负责查处信贷资金违规流入房地产市场等问题；网信部门负责查处通过网络发布虚假房地产信息等问题。
　　此外，本则通知强调充分调动群众广泛参与的积极性，全面排查问题线索。充分利用媒体、12345热线、电子信箱、门户网站，结合“双随机、一公开”抽查与专项检查，多渠道收集问题线索，逐条分析研判，形成整治问题清单。通过建设更多元的信息来源渠道，建立更常态化的监管督办公示机制，真正从源头上规范房地产市场秩序。
　　全面整治促进行业进行有序经营，有利于长期平稳健康发展
　　通读本则通知的整治目标及具体措施，除最新强调三年内要出明显管控成效的时效性要求以外，基本是在重申加强落实此前出台政策，进一步整顿屡教不改的市场乱象。其实，从2018年房地产长效机制建立以来，房地产市场平稳健康发展已取得明显成效，70城新建商品住宅价格指数同比增幅进一步缩窄，充分说明房地产长效机制符合中国国情，符合房地产市场发展规律，是精准有效的。
　　尤其是在2020年四季度以来销售景气度持续高涨的情况下，2021年热点城市及时出台了多项政策精准打击对二手房、学区房价格炒作，保障房价涨幅平稳。例如，2月深圳发布二手房指导价，拉开了政府对二手房交易价格进行管控的序幕，此后，成都、西安、上海陆续加入了制定二手房指导价的行列；3月上海出台中考录取政策新政，7月北京西城区严格落实多校划片等一系列教育公平措施，对学区房炒作行为进行了毫不留情的打击。通过严密管控二手房市场，调节未来房价预期，对一手房市场的理性发展也有良好的传导作用，未来房价波动将长期处于平稳区间。
　　除对商品房交易租赁进行监管以外，今年国家还提出要加快发展保障性租赁住房。7月2日国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，7月22日国务院又召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作会议，均强调要切实加强保障性租赁住房供给，突出住房的民生属性，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。保障性租赁住房的供给增加，在解决刚需住房问题的同时，也缓解了商品房市场的热度。
　　我们认为，此次发布的持续整治房地产市场秩序的通知，进一步凸显了国家对于“稳地价、稳房价、稳预期”的坚定态度。坚定不移全面落实房地产长效机制对行业的长远发展有诸多裨益，在一二手房价管控、购房制度打补丁、保障性租赁住房增量可期等政策的连贯敲打之下，“房住不炒”意识将深入人心，居民投机热情下降，行业不规范操作的收益受限但风险陡增、违规经营的动机弱化，有利于促进房地产行业有序经营、市场长期平稳健康发展。
　　投资建议：坚定看好合规经营的优质开发商和物管公司
　　我们认为，此次对房地产市场秩序的持续整治有助于遵守市场秩序、合规经营的公司更好发展。本则通知的发布，对严格按照相应管理规范经营施工的房地产开发企业影响不大，对房屋经纪、住房租赁和物业管理行业的监管也主要还是以强调合规经营、严控金融风险为主。
　　我们看好合规意识持续较强及经营风险把控严格的房地产行业内的相关公司，经营业务基本不会受到本次整治政策冲击。建议关注公司治理优秀、货值充沛、拓展手段多样的开发房企保利地产、金地集团、融创中国、华润置地、龙湖集团，以及开发商背景强或具备品牌优势的优质物管公司碧桂园服务、保利物业和融创服务。
　　风险提示
　　1、房地产市场短期可能受到情绪性扰动；2、在配合整治的过程中，房地产开发企业、房产中介机构、物业管理公司等合法合规的经营活动受到延迟延误影响；3、保障性租赁住房的供给增加冲击商品房市场，销售景气度可能会下降。