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平安证券-地产行业点评:八部门整治楼市乱象,长效机制再完善-210724

上传日期:2021-07-25 17:24:00  研报作者:杨侃,郑南宏  分享者:963   收藏研报

【研究报告内容】


  事项:
  7月23日, 住建部、发改委、公安部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》) , 提出力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。
  平安观点:
  房地产市场乱象频生,秩序亟待有力规范。 从政策背景看,尽管“房住不炒”基调下长效调控机制逐步完善,但房地产市场秩序仍存在诸多乱象: 1)开发领域,如违法违规开工建设, 未如期交付房屋, 房屋渗漏等质量问题突出; 2)交易领域, 如发布虚假房源, 捂盘惜售,挪用交易监管资金, 协助套取“经营贷”“消费贷”购房, 收取“茶水费”等变相涨价, 捏造、散布不实信息; 3)租赁领域,如克扣租金押金, 强制驱赶租户,“高进低出”、“长收短付”; 4)物业领域, 如超出合同约定或公示收费项目标准收取费用,擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益。
  房地产全链条覆盖且八部门联手,整治力度空前。 从整治范围看,相比 2019 年住建部等六部门开展住房租赁中介机构乱象整治,此次由八部门联合整治,范围拓展至开发、交易、租赁与物业领域。 从整治方式看,《通知》 要求全面排查问题线索、 建立整治工作台账、 强化监督评价考核、 持续加大惩处力度, 包括对房地产市场秩序问题突出、 未履行监管责任及时妥善处置的城市进行约谈问责;对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业实施重点监管。 从整治目标看,《通知》 提出力争用 3 年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转, 监管信息系统基本建立,部门齐抓共管工作格局逐步形成。
  短期调控维持偏紧态势, 全国销售或稳中趋降。 从楼市影响看,八部门联手整治房地产秩序,叠加近期韩正副总理重申“房住不炒”, 短期调控基调维持偏紧态势下, 后续热点城市或继续完善调控政策, 叠加房贷利率持续上行, 下半年全国商品房单月销售增速或稳中趋降,二手房市场亦将趋于理性。 同时对开发型房企而言, 部分过度追求高周转而频繁违规开工的房企或面临一定压力。
  长效机制进一步完善,市场平稳健康发展可期。《通知》 强调坚持标本兼治、长效整治, 建立制度化常态化整治机制, 从源头上规范房地产市场秩序,房地产长效机制进一步完善, 一方面有助于“稳房价、稳地价、稳预期”,促进房地产市场长期平稳健康发展, 未来行业波动或大幅收窄;另一方面随着租赁市场日趋规范,中央“租购并举”有望逐步实现, 进而缓解大城市住房突出问题。
  投资建议: 随着八部门联手整治房地产秩序,短期调控基调维持偏紧态势, 全国商品房单月销售增速或稳中趋降,长期看房地产长效机制进一步完善,未来行业波动或大幅收窄、 迈向“管理红利”时代,更加考验房企成本及效率管控、产品议价等能力。板块投资方面,由于拿地毛利率未见企稳,短期开发类房企估值仍将承压;中期关注资金端压力下,二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复,建议关注万科 A、保利地产、新城控股、龙光集团等;相比开发类房企,我们更看好具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增、管理更加规范的物管龙头, 建议关注碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。
   风险提示: 1)土地市场热度持续高企,带来行业毛利率持续下行若后续土地市场维持较高热度,地价持续高企而房价上涨放缓,行业对应毛利率将持续下行。 2)房企大规模减值风险;当前重点城市楼市调控持续加码,若调控力度超预期,将带来部分前期高价地减值风险。 3)行业金融监管力度超预期风险:若后续融资收紧力度超出预期,将对各房企规模发展产生负面影响,导致业绩表现不及预期风险。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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