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兴业证券-房地产行业:房产在线营销领域领先的服务提供商-210512

上传日期:2021-05-12 19:16:00  研报作者:宋健,严宁馨  分享者:381202103   收藏研报

【研究报告内容】


  我们的观点:安居客是目前国内房产在线营销领域市占率第一的服务提供商。我们认为公司的优势主要体现在在线流量基础好(58房产、安居客双入口;2020A移动平均月活6600万人)、经纪网络庞大(73万名经纪人)、具备较强的底层技术支持(2020完成收购巧房,目前面向经纪人SaaS提供商市场份额第一),为各业务持续导流,带动平台参与者活跃度提高,同时在线营销平台盈利能力较稳定,交易服务收入正在快速增长(2020完成爱房收购,爱房交易额高速增长,同时预计2021全年并表将带动分部收入同步增长),2021年业绩有望显著改善。
  公司的发展历程:安居客2007年1月在上海成立,从事房产经纪业务。2015年,58同城以2.67亿美元对价,现金+股票方式收购安居客100%股权,同时拿出1000万美元对安居客原有团队进行等值限制性股票激励。收购完成后,安居客成为58同城旗下主要一二手房交易平台。2021年,58同城计划分拆安居客,使其独立赴港上市,58同城保持控股权。截至2020年末,公司线上覆盖城市820个,房源字典的房源数量1.94亿个,付费经纪人数量73万个,线上房地产营销市场份额达到67%。
  经纪服务的渗透趋势正在加强:2020年,通过经纪服务出售的新房、二手房及通过经纪服务租赁的二手房交易额分别为4.9、6.0、1.0万亿元,经纪服务的渗透率分别为31.6%、88.2%、58.8%。二手房租售的经纪服务渗透保持较高水平,新房销售的经纪服务渗透率正在快速提升。预计到2025年,三项业务的经纪服务渗透率将分别达到54.1%、89.3%、64.0%。
  在线营销业务贡献稳定增长,收入市场份额持续保持市场第一:2020年在线营销收入为78亿元,2018至2020年CAGR为12.6%。安居客已经储蓄了大量的在线流量,这是发展在线营销业务的良好基础。公司的平均移动月活用户量保持增长趋势,2020年平均移动月活用户量为6600万人,2018至2020年CAGR为27.5%。
  交易服务收入高速增长,是目前的主要增长点:2020年公司完成了对交易服务分部的整合,处置历史业务并完成对爱房的收购。2019年,58同城与世联行和同策咨询一起成立了爱房PMLS(新房联卖平台),三方共同运营爱房。2020年底,世联行和同策向安居客转让全部股权,爱房成为安居客附属子公司。爱房仅2020年12月11日至12月31日收入2.0亿元实现2020A并表,爱房实际全年收入为16.3亿元,预计2021年全部并表后交易服务分部收入将迎来大幅提升。
  其他服务收入当前规模尚小,正在快速发展:2020年公司实现其他服务收入2470万元,同比增长31.7%。
  行业对标:我们选取了另外两家上市公司贝壳和易居来进行分析对比。从收入及利润规模来看,贝壳显著领先;从利润率情况来看,安居客处于领先位置。从总体新房及二手房交易成交额和创收来看,贝壳规模效应较强;但从房产领域在线流量基础及在线营销收入情况来看,安居客市场份额目前最高(67%)。
  风险提示:房产信息行业竞争加剧、地产行业调控政策加严、经纪人扩张速度不及预期、新地域拓展不及预期。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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