开源证券-物管行业2021年中期投资策略：高成长驱动因素转变，管理红利需持续重视-210510

　　1. 大物管时代来临，管理红利将逐渐凸显，维持“看好”评级
　　物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价；同时外拓时代来临将对物管公司精细化运营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。此外，大物管时代开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括世茂服务、宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。
　　2. 板块高成长属性不变，内在驱动因素正在逐渐转变
　　（1）高成长属性不变。主流24个物管公司2020年合计归母净利润161亿元，同比增长72%。且较多物业公司均提出较高增长指引。
　　（2）内在驱动因素逐渐转为第三方外拓。主流物管公司中2020年来自第三方外拓的管理面积、营收均有明显提升。
　　（3）主流物管公司盈利能力仍在持续提升。2020年24家主流物业公司综合毛利率均值达29%，净利率15%。我们认为，物管公司过去经营管理红利一定程度被忽略；此外科技化、智能化水平也有利于提升人均管理坪效；同时物管费提升的边际难度在下降。
　　（4）边界延展，城市服务大有可为，对物管公司的专业服务能力也有更高的要求。
　　3. 市拓依赖品牌输出，收并购需更关注后续整合效果
　　（1）市拓较为直观地体现出公司在市场化环境下的外拓竞争力，较好的服务品质、品牌效应使得公司在招投标市场上更受青睐。
　　（2）收并购本身也是一把双刃剑，收并购后的整合能力至关重要。
　　4. 社区增值体系成型，规模持续提升
　　剔除商管公司、部分营收未分类出社区增值服务的公司后，2020年16家主流物管公司社区增值服务收入占总收入比例均值在16.6%，毛利占比均值在25.3%；自2017年以来该比例在持续回升；社区零售、美居业务成为物管公司重点发展方向之一。风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。