东方证券-房地产行业2021年第19周地产周报：假期影响销售短暂下降，土地市场热度仍高-210510

　　核心观点
　　本周市场回顾。第 19 周房地产板块指数强于沪深 300 指数与创业板指数。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 1.7%。沪深 300 指数报收 4996.05，周度涨幅为-2.5%；创业板指数报 2910.41，周度涨幅-5.9%；房地产板块指数报收 3689.63，周度涨幅为-0.8%。
　　本周行业要闻。 数据方面， 1-4 月 TOP100 房企实现全口径总销售金额 43597.6亿元，同比增长 67.2%，较 2019 年同期增长 39.4%，9 家房企全口径销售金额突破 1000 亿元。2021 年“五一”期间，市场热度与去年同期疫后快速恢复期基本保持一致，并保持增长势头，新房市场热度保持在高位水平，但一线城市“五一”期间新房市场热度有所下降。政策方面，住建部确定北京、上海、广州、武汉、长沙、无锡六城为第一批智慧城市试点城市；广州市公积金拟修新策。
　　地产一周数据回顾。本周新房与二手房销售下降。第 19 周 29 大城市新房销售为 2.9 万套，较第 18 周下降 49.7%；11 大城市二手房销售 0.4 万套，较第 18周下降 79.3%；一线城市新房、二手房交易较第 18 周的增速分别为-53.2%，-75.2%；二线城市新房、二手房交易较第 18 的增速分别为-49.6%， -82.1%。 贝壳监测第 19 周 25 个重点城市二手房成交均价环比增长 0.2%。整体库存量减少，库销比增加。截至第 19 周 15 大城市库存为 116.9 万套，较第 18 周减少0.9 万套；库销比为 11.3 个月，较第 18 周增加 0.3 个月。 土地市场出让热度下降。 第 19 周 26 大城市合计成交土地 32 块，较第 18 周减少 7 块。 土地出让金额下降。第 19 周 26 大城市土地出让金为 692.0 亿元，较第 18 周下降 59.4 亿元。平均溢价率增长。第 19 周 26 大城市土地成交平均溢价率为 27.5%，较第18 周上涨 6.9 个百分点。2021 年第 19 周 26 大城市土地流拍数量为 0 块。
　　重点公司公告。 13 家公司发布 2020 年公司经营数据。 24 家公司发布一季度公司经营数据。金地集团等 3 家公司发布 2021 年 4 月销售数据。
　　投资建议与投资标的
　　受假期影响，本周新房与二手房销售下降。多地开展集中供地，从溢价率看，热度并未明显下降。百强房企前四月销售仍然向好，但我们认为，随着需求逐渐释放，预计二季度市场将有所降温，在房企完成补库存后，下半年土地拍卖溢价率亦可能下行。我们认为，中长期房地产调控政策上整体中性，当前板块的估值水平相对于龙头潜在的增速水平依然极具性价比，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。推荐保利地产(600048，买入)、融创中国(01918，买入)、万科 A(000002，买入) ； 与业绩具有弹性的二线龙头， 推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入) 。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐永升生活服务(01995，买入) 、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、 新大正(002968，买入)。
　　风险提示
　　疫情影响导致销售大幅低于预期。
　　政策调控严厉程度高于预期。