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兴业证券-物业管理行业周报:监管政策完善,推动市场化进程-210509

上传日期:2021-05-10 19:11:00  研报作者:宋健  分享者:o97007880   收藏研报

【研究报告内容】


  投资要点:
  本周行情:本周(2021.05.03-05.07)恒生物管指数下跌2.9%;保利物业、中海物业、佳兆业美好一周涨幅分别为10.2%、6.3%和5.3%。YTD涨幅前三的物管公司分别为中海物业、世茂服务和蓝光嘉宝,涨幅分别达到109.0%、62.3%和58.2%。
  小型物管公司持续赴港上市:截止本周,共13家物管公司向港交所递交上市申请,但规模和体量均较小,对存量上市公司的冲击较小。目前大型地产公司的物管板块还没上市的公司有万科企业、龙湖集团、金地集团和阳光城,其中阳光城已公告分拆旗下“阳光智博”赴港上市计划,其他物管公司预计仍会考虑到香港上市。
  物业服务企业信用水平有望成为市场化定价的依据之一:南昌市房管局出台《南昌市物业服务企业信用信息管理办法》,对物业服务企业实行量化评分,并按评分高低,对物业服务企业授予五星至一星五个等级。沈阳市房产局在《2021年全市物业管理工作要点》中提出,对核实的物业投诉问题,要下发《责令整改通知书》,对拒不整改或整改不到位的,下发《信用扣分告知书》予以信用扣分。地方政府陆续出台物业服务企业信用管理办法,是对物业服务企业监管机制的完善,有望成为物业管理服务市场化定价的重要依据。
  港股通持续增持优质物管公司:截止5月7日,保利物业、中海物业、绿城服务、永升生活服务、碧桂园服务、宝龙商业、金科服务、新城悦服务、彩生活、建业新生活、时代邻里、合景悠活、融创服务、世茂服务、卓越商企服务、雅生活服务、华润万象生活及恒大物业的港股通持股比例分别为51.83%、13.59%、9.29%、8.84%、8.64%、6.66%、5.86%、5.09%、4.17%、3.77%、2.52%、2.47%、1.66%、1.56%、1.19%、0.59%、0.48%和0.14%。本周,港股通增持排名前三的分别是保利物业(+0.74pct)、时代邻里(+0.09pct)、绿城服务(+0.09pct)和中海物业(+0.09pct)。
  高成长高确定性是板块的主旋律:我们认为物业管理行业的行业属性,即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红,决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平,物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。港股物管板块平均估值对应2021/2022年26.1/17.9XPE。我们认为龙头物管公司将继续享有估值溢价,同时成长性和确定性兼具的优质中型物管公司也值得关注。行业首选永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业、新城悦服务,推荐关注华润万象生活、保利物业、时代邻里。
  风险提示:1)业务扩张和收购不及预期;2)物业管理费提价受阻;3)收缴率不及预期;4)增值业务拓展不及预期。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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