东北证券-东北地产周报：真实销售市场景气度较高，政治局会议首提防止学区房炒作-210510

　　报告摘要：
　　市场表现：上周申万房地产板块收于3689.63点，累计下跌0.85%，同期上证综指累计下跌0.81%，深证成指累计下跌3.50%，沪深300累计下跌2.49%；横向对比，板块表现位于中游。
　　公司动态：保利地产：（a）1-3月营收250.55亿元（同比+5.17%），归母净利润25亿元（同比+5.1%），EPS为0.21元/股（同比+4.78%）。
　　行业新闻：住建部、国家发改委等六部门要求加强轻资产住房租赁企业监管，单次收取租金原则上不超3个月。
　　土地市场：4月26日-5月2日，全国百城合计成交土地建面2810万方，环比+187.7%，同比+14.4%；楼面价6737元/平，环比+116.4%，同比+66.3%；溢价率为20.7%，环比上周收窄15.4%，同比走阔4.7%。
　　成交市场：4月30日-5月6日，新房成交面积257万方，环比-41.8%，同比+34.4%，年初至今累计成交面积6495万方，同比+43.0%，其中一线城市上周成交面积61万方，环比-39.9%，同比+31.2%。
　　推盘去化：4月30日-5月6日，15城商品房推盘面积为102万方，环比-81.6%，同比-5.7%；去化周期为17.0月，相比上周+0.1；批售比（移动平均3月）为0.86，相比上周-0.02，相比去年-0.42。
　　重点事件点评：4月30日，中共中央政治局召开会议，关于房地产的表态为：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价”。整体来看，会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”，主要着力点还是在于规范楼市纪律，尤其是平抑今年以来热点城市二手房价上涨过快趋势，学区房炒作现象是核心城市教育资源的稀缺性，根本原因在于供需不平衡；本次政治局会议关于房地产的其他方面无超预期表述，延续了“房住不炒”的一贯表态，其中“增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”延续了去年12月中央经济工作会议的表态；克而瑞发布4月百强房企销售数据，TOP100房企4月单月权益销售金额8455.9亿元，环比-3.13%，同比+28.34%，增速较上月收窄24.81pct，较2019年同期+27.77%，TOP30房企4月单月权益销售金额5684.3亿元，环比-3.08%，同比+23.12%，增速较上月收窄19.78pct。整体来看，剔除疫情影响后的4月单月权益销售同比依然保持较高增速，对比2019年同期来看仍有较高增长，主要原因系疫情恢复带来的居民购买力提升，叠加三道红线下房企促销售降档意愿充沛以及土地“两集中”下房企希望通过销售累积自有资金参与拍地使得供给端短期仍将保持较高位；从剔除疫情影响的增速来看，百强房企单月权益销售金额较2019年同期增速从2021年2月的53.7%回落至4月的27.0%，预计信贷收紧及房贷利率上调将使得居民部门回归理性，整体市场热度预计迎来小幅回调。
　　个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务和华润万象生活。
　　风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行