东北证券-东北地产物管双周报：北京业委会组建率超九成，卓越商企服务董事长增持公司股份-210510

　　报告摘要：
　　板块持续调整：上周东北地产H股物业指数收于9441.44点，两周内累计上涨2.39%；同期恒生指数累计下跌1.61%，恒生综指累计下跌2.19%；上周东北地产物业A股指数收于1723.10点，两周内累计下跌2.77%，同期沪深300下跌2.71%，上证综指下跌1.59%。上周涨幅前三物管公司分别为保利物业（+20.48%）、中海物业（+11.88%）、浦江中国（+6.78%）。
　　上周保利物业、中海物业、绿城服务、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、合景悠活、时代邻里、首程控股、卓越商企服务获港股通增持，保利物业增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/永升生活服务/碧桂园服务/宝龙商业/金科服务/新城悦服务彩生活/建业新生活/合景悠活/时代邻里的港股通持股比例分别为51.83%/13.59%/9.31%/8.84%/8.65%/6.66%/5.86%/5.09%/4.17%/3.77%/2.52%/2.47%。其中，保利物业两周内获最多增持（+0.92%）。
　　公司动态：卓越商企服务董事长兼执行董事李晓平、执行董事郭莹于公开市场增持公司股份；南都物业服务发布2021年一季度报告。行业新闻：从北京物管条例实行至4月20日，北京全市业委会组建率从11.9%增加到90.1%，物业服务覆盖率由64.1%增加至93.7%，党组织覆盖率由25.2%增加到98.1%，“三率”目标提前完成。
　　周内专题探讨：社区增值服务进展情况梳理。2020年11家重要物业公司社区增值服务收入总额108.51亿元，同比增长63.4%，收入占比平均值从2019年的13%提升至15.3%，毛利占比的平均值从2019年的24.5%提升至24.7%，占比提升明显；社区零售、家政、美居、养老等服务生活相关性强，物业公司可利用线下与业主的高频次互动增加渗透，拓展空间较大；外包与自营模式各具优势，外包模式毛利率水平高、风险低，适用于门槛低、毛利率低且市场供给充足的服务类型；自营模式能自营选择发展方向，有效把控服务质量，享受服务溢价，适用于拥有专业壁垒、服务溢价空间大、毛利率水平高的服务类型。
　　投资建议：考虑到年初十部委政策打开行业潜在提价空间、鼓励市场化外拓和社区增值服务拓展，我们看好品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。
　　风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期