兴业证券-房地产-新房二手房月报：4月新房二手房成交同比增长，环比下降-210509

　　投资要点
　　4 月新房成交套数同比正增长,环比负增长。 我们统计的 11 个城市， 4 月新房成交套数同比+33%（3 月为+84%） ，环比-9%， 较 19 年+18%， 年初以来累计同比 15%。分结构来看， 4 月一线同比+45%，环比-14%， 较 19 年+11%， 年初以来累计同比+24%；二线同比+30%，环比-7%， 较 19 年+21%， 年初以来累计同比+13%.4 月二手房成交套数同比提升，环比下降。 我们统计的 11 个城市， 4 月二手房成交套数同比+19%，环比-7%， 较 19 年+0%， 年初以来累计同比+18%。其中一线城市 4 月同比+7%，环比-22%， 较 19 年+4%， 累计同比+42%；二线城市4 月同比+30%，环比+10%， 较 19 年-4%， 累计同比+2%。
　　4 月核心 11 城新房+二手房整体同比提升、环比下降。 4 月 11 城新房+二手房成交套数合计值同比+26%，环比-8%， 较 19 年+8%， 年初以来累计同比+17%。其中，一线城市 4 月同比+17%（前值+109%）， 4 月环比-20%（前值+87%），较 19 年+7%， 今年以来累计同比+32%（前值+33%）；二线城市 4 月同比+30%（前值+70%）， 4 月环比 0%（前值+93%）， 较 19 年+9%， 今年以来累计同比+8%（前值+7%）。
　　1、 新房成交情况：
　　4 月新房成交套数同比正增长,环比负增长。 我们统计的 11 个城市， 4 月新房成交套数同比+33%（3 月为+84%），环比-9%，较 19 年+18%，年初以来累计同比 15%。分结构来看， 4 月一线同比+45%，环比-14%，较 19 年+11%，年初以来累计同比+24%；二线同比+30%，环比-7%，较 19 年+21%，年初以来累计同比+13%.
　　具体重点 11 城市来看：
　　一线城市中， 北京同比+118%，环比+3%，累计同比+31%；上海同比+34%，环比+-18%，累计同比+17%；深圳同比+0%，环比-29%，累计同比+36%。其他城市中， 青岛同比+13%，环比+1%，累计同比+14%； 佛山同比-10%，环比-26%，累计同比-6%；南京同比+118%，环比-6%，累计同比+40%； 无锡同比+13%，环比-8%，累计同比-7%；苏州同比+30%，环比-4%，累计同比+15%；杭州同比+49%，环比+1%，累计同比+16%； 厦门同比+74%，环比-41%，累计同比+100%； 成都同比+26%，环比+0%，累计同比+12%。
　　2、 二手房成交情况：
　　我们统计的 11 个城市， 4 月二手房成交套数同比+19%，环比-7%，较 19 年+0%，年初以来累计同比+18%。其中一线城市 4 月同比+7%，环比-22%，较 19年+4%，累计同比+42%；二线城市 4 月同比+30%，环比+10%，较 19 年-4%，累计同比+2%。
　　成交价格： 4 月环比+3%，较年初+8%；其中一线环比+2%，较年初+14%；二线环比+4%，较年初+5%。
　　带看量：环比-13%，同比-8%。其中，一线城市，环比-15%，同比-27%；二线城市环比-13%，同比-3%。
　　具体重点 11 城市来看：
　　一线城市中， 北京同比+51%，环比-10%， 累计同比+116%； 上海同比-3%，环比-29%， 累计同比+43%； 深圳同比-39%，环比-28%， 累计同比+14%。 成交价格：上海 4 月较年初+14%，环比+2%，同比+29%。带看客户量， 上海 4 月同比-27%，环比-15%。
　　其他城市中， 青岛同比+51%，环比 15%，累计同比+29%；佛山同比+78%，环比+17%，累计同比+28%； 南京同比+46%，环比+35%，累计同比+37%；无锡同比-11%，环比+6%，累计同比+6%；苏州同比+67%，环比+13%，累计同比-25%； 杭州同比+2%，环比-14%， 累计同比+28%；厦门同比+78%，环比-2%，累计同比+17%；成都同比-22%，环比-8%，累计同比-52%。
　　注： 11 个城市为北京、上海、深圳、青岛、佛山、南京、 无锡、 苏州、 杭州、厦门、 成都。
　　投资建议： 建议关注稳定现金流业务临界点的公司，如金地集团、万科 A、新城控股、奥园美谷（社服覆盖）等。同时，也长期看好保利地产、招商积余。
　　风险提示： 大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。