天风证券-房地产土地周报 ：土地市场持续降温，楼市因城施策-210509

　　土地供应（ 2021.4.26-2021.5.2）：百城土地供应建筑面积累计同比下降 11.65%
　　本周合计供应 397 宗地块；其中住宅用地 182 宗，商服用地 34 宗，工业用地 160 宗，其他用地 21 宗。本周 100 城土地供应建筑面积合计 4636.19 万平方米,环比上升 60.86%,同比下降 3.57%，累计同比下降11.65%，较前一周上升 0.93 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为 222.36、 3245.64、1168.2 万平方米，环比增速分别为 42.17%、 84.52%、 20.84%；同比增速分别为 17.54%、 91.29%、-60.02%；累计同比增速分别为 13.01%、 -2.46%、 -22.24%；较前一周变动 0.28、 9.05、 -5.19 个百分点。 本周 100 城土地挂牌均价 3844 元/平方米,环比上升 62.33%,同比上升 19.08%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为 691、 4830、 1754 元/平方米，环比增速分别为-54.57%、 46.1%、 27.47%；同比增速分别为-94.25%、 21.39%、 -20.88%。
　　土地成交（ 2021.4.26-2021.5.2）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降 9.64%本周合计成交 266 宗地块；其中住宅用地 163 宗，商服用地 37 宗，工业用地 53 宗，其他用地 13 宗。本周 100 城土地成交规划建筑面积 2960.77 万平方米,环比上升 116.8%,同比下降 19.09%，累计同比下降9.64%，较前一周下降 0.96 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为 852.61、1458.86、 649.3 万平方米，环比增速分别为 929.99%、 239.52%、 -23.9%；同比增速分别为 417.3%、23.38%、 -71.92%；累计同比增速分别为 35.7%、 -16.89%、 -9.82%；较前一周变动 24.53、 3.1、-7.92 个百分点。本周 100 城土地成交均价 6576 元/平方米,环比上升 86.87%,同比上升 60.23%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为 10532、 6118、 2409 元/平方米，环比增速分别为 77.91%、526.84%、 -47.24%；同比增速分别为-24.09%、 -1.92%、 4.02%。
　　投资建议：
　　本周跟踪 36 大城市一手房合计成交 3.72 万套，环比下降 22.74%，同比上升 35.81%，累计同比上升78.46%，较前一周减少 5.77 个百分点。本周跟踪的 11 个城市二手房成交合计 1.08 万套，环比下降37.17%，同比上升 9.84%，累计同比上升 71.44%，较上周增加 0.23 个百分点。截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计 78 万套，去化周期 36.4 周，环比下降 10.55%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-33.98%、 1.58%、 0.15%。
　　“五一”假期中国百城新房热度稳中有升，一线城市降温。 贝壳研究院 6 日发布的数据显示， 2021 年“五一”期间，贝壳百城新房项目平均带看量同比 2020 年“五一”增长 4%，市场热度与去年同期疫后快速恢复期基本保持一致，并保持增长势头，新房市场热度保持在高位水平(2021 年“五一”同比 2019 年增长50%)。
　　“严打学区房炒作”或成楼市调控重点。 今年以来，一二线城市以学区房为先导的楼市普涨现象引发关注，“学区房”作为房地产市场的衍生品成为不少房地产中介及投机客“炒作”的对象。在楼市调控精细化政策下，“严打学区房炒作”降低市场虚火或成后续调控重点。“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。
　　成都发布新房摇号新规，增加普通购房家庭机会，限售期严禁更名。 为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步规范成都市房地产市场秩序，维护成都市房地产市场平稳健康发展， 5 月 7 日，成都市住建局会同成都市司法局联合印发了《关于进一步完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》，要求扩大公证摇号排序选房基数，增加普通购房家庭购房机会，限售期内严禁更名、转让。我们认为， 供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司， 我们持续推荐： 1）优质龙头：万科 A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团； 3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。 建议关注： 1）优质成长：华润置地； 2）优质物管：融创服务。
　　风险提示： 政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹