开源证券-房地产行业周报：北京业委会组建提升可观，行业需持续甄别外拓品质-210509

　　市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切，维持“看好”评级
　　物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价；同时外拓时代来临将对物管公司精细化运营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。此外，大物管时代开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括世茂服务、宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。
　　周内物管板块表现一般
　　2021年第19周，物业板块总市值单周涨跌幅-2.82%，同期恒生指数、恒生地产类、沪深300涨跌幅分别为-0.40%、+1.44%、-2.49%，弱于港股大盘指数；月初至今板块涨跌幅-2.82%，表现略显一般，主要系3月业绩后涨幅较快，近期市场高位盘整。从周内数据看，南下资金表现一般，物管企业港股通持股占比无较大变动。
　　北京街道办助力业委会组建率持续提升
　　2020年5月1日，《北京市物业管理条例》正式实施，物业管理明确被纳入社区治理体系。一年以来，全市各个街道累计成立约5600个物管会、近2000个业委会，业委会（物管会）组建率从11.9%增加至90.1%。社区街道办对业委会（物管会）的组建有较强推动作用，业委会成立后对于社区居民物业服务意识的觉醒、社区治理水平的提升均有较大益处。哈尔滨市住建局称，哈尔滨市智慧物业管理信息系统上线试运行，“智慧物业”系统上线试运行，可手机监督、投诉物企行为，科技赋能利于信息披露透明度更高，同时利于强化社区居民对物管企业的约束力。《厦门经济特区城市综合管理条例》正式开始施行，明确城市综合管理概念，明确建立多方共治、良性互动的城市综合管理模式等。此外，上海、河北、广东等地多项新规开始实施。地方政府多项新规的实施，持续推动物业管理现代化制度进程。
　　行业高成长驱动因素转变，市拓依赖品牌输出，收并购更关注整合效果
　　第三方外拓主要有市拓（直拓）及收并购两类方式：（1）市拓较为直观地体现出公司在市场化环境下的外拓竞争力，较好的服务品质、品牌效应使得公司在招投标市场上更受青睐，比如碧桂园服务、绿城服务、金科服务、永升生活服务2020年新增合约面积中来自市拓模式的项目占比分别为53%、93%、96%、87%。（2）收并购本身也是一把双刃剑，收并购后的整合能力至关重要。若收并购后由于自身管理运营效益原因丢失掉一些品质尚可的物管项目，则无疑是较为失败的收并购。同时，上市公司能否通过管理赋能持续提升收购项目的盈利能力也较为重要。
　　风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。