招商证券-【招商房地产】复合增速显示4月百强房企销售景气度延续,去年复工节奏差异是头部房企同比更优的主因【公众号研报】-210505

　　摘要：表观数据来看，4月单月百强房企销售额同比增速仍维持高位，但较3月有所回落，主因去年疫情影响下，4月大面积复工后销售回暖，基数较3月跳升明显；两年复合增速来看，销售额增速基本与3月持平，维持强势，同时4月销售额环比亦较历史同期略强；判断在流动性难负向收紧的状态下，销售景气度或仍将维持1-2个季度，结构上大型房企销售相对更优；百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符，百强数据略弱于36城，结构上4月一二线城市销量相对较强；认为板块最强催化剂或在自己，判断市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的alpha分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。 4月单月百强房企销售额全口径同比增速回落，但仍然维持高位。4月top1-100房企单月销售额同比增速较3月降低26 PCT至 +34%（权益销售额增速降低17 PCT至 +60%），主因20年在疫情影响下，3月销售较差导致可比基数低，4月大面积复工后销售回暖，基数变化导致表观上今年4月销售增速有所回落，但仍维持高位。 由于疫情造成的基数原因使得同比数据意义变小，我们采用两年年均复合增速和环比数据观察销售景气度，复合增速表现仍然强势，环比表现“中性偏强”，百强房企景气度仍在延续。21年4月百强销售额较19年同期增长33%，年复合增速为15%，基本与3月持平；环比角度，21年4月百强销售额较3月-2%，17/18/19/20年分别为-18%/-1%/-2%/+16%（20年由于疫情对数据扰动较大，此处不作为参考），21年4月销售表现在近几年中为“中性偏强”。从两年复合增速和环比角度观察，今年4月销售景气度仍然较为理想，判断当前销售较为坚挺，在流动性难收紧的健康状态下，景气度或仍将继续持续1-2个季度。 结构上看，TOP10房企增速稳健，其它各规模房企增速均有所回落。TOP10/TOP11-30/ TOP31-50/TOP51-100房企4月单月销售额增速分别变化+1/-50/-65/-37 PCT至+26%/+38%/+27%/+56%。主因去年TOP10房企复工节奏始于3月，销售回暖早于其它房企，基数变化的节奏差异导致今年4月TOP10房企的销售增速表现强于其它房企。 (1)2021年4月单月销售额增速较高位:旭辉、合景泰富、绿城(≥90%); 金地、华润、融创(≥60%); (2)2021年1-4月累计销售额增速较高位:旭辉、金地、绿城(≥100%); 滨江、融信、华润、雅居乐、融创(≥75%); (3)2021年1-4月累计销售额增速高于20年增速:27家重点跟踪房企累计增速有26家高于20年，20年增速高于19年的共7家; (4)2021年4月单月销售额同比增幅较上月同比增幅改善:我们跟踪的27家重点房企中共有6家较上月出现改善，分别为华润、合景泰富、万科、融创、招蛇、恒大。 百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符，百强数据略弱于36城，结构上4月一二线城市销量相对较强。4月单月我们跟踪的36城高频数据销量同比增速回落至+36%，而百强房企销量回落至+34%，即36城销售更优。或是由于去年4月百强房企相较全国平均水平房企恢复更快，导致基数相对更高。 配置建议 板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的alpha分化，只有靠自己(管理红利)来终结自己(囤地模式)。驱逐劣币的大时代已开始，甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现；推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的【金地集团】；精选现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司或现金流预期改善型标的【华侨城A】等。同时，趋势性配置房地产产业链和生态链的各环节。 风险提示：疫情影响超预期，政策因城施策收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。 喜欢本篇内容请给我们点个在看