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中泰证券-保利地产-600048-业绩符合预期,拿地积极聚焦-210423

上传日期:2021-04-26 15:47:00  研报作者:陈立,李垚  分享者:manyihu   收藏研报

【研究报告内容】


  保利地产(600048)
  事件:4 月 19 日,保利地产发布 2020 年年报,报告期内,公司实现营业收入 2432.08 亿元,同比+3.04%;归母净利润 289.48 亿元,同比+3.54%。
  业绩符合预期,可结转资源充沛
  1)收入业绩保持增长:报告期内,公司实现营业收入 2432.08 亿元,同比+3.04%;归母净利润 289.48 亿元,同比+3.54%;2)毛利率小幅下降:由于 2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力,相应拉低利润率水平,期内公司综合毛利率 32.59%,同比下降 2.38 个百分点;3)净利润率略有提升:公司报告期内净利润率 16.47%,同比增长 0.56 个百分点,得益于合作项目进入结转期,期内实现投资收益 61.41 亿,同比+65.91%, 同时由于税金支出减少, 使得在毛利率略低于去年的同时, 净利率实现小幅提升;4)可结转资源充沛:期末公司账面合同负债 3656.31 亿,对 2020 年营业收入的覆盖率为 1.5 倍左右,为后续业绩释放提供坚实支撑。
  销售保持稳健增长,持续深耕核心城市
  1)销售稳健增长,疫情后持续复苏:2020 年公司实现签约金额 5028.48 亿,同比增长 8.88%, 自 4 月份起连续 8 个月单月销售额创历史新高,市场占有率提升至 2.90%。
  2)深耕核心城市效果显著:报告期内,公司一二线城市及 38 个核心城市销售贡献分别为 74%和 75%;3)拿地坚持聚焦一二线区域:报告期内,公司拓展项目 146 个,新增容积率面积 3186 万方,拓展成本 2353 亿,分别同比增长 19%和 51%,全年 38个核心城市拓展金额占比达 83%,同比提升 4 个百分点。
  融资优势明显,杠杆率为绿档,回款维持高位
  1)融资成本行业领先:报告期内, 公司新增直接债务融资 83.1 亿元,平均成本 3.60%,截至报告期末,公司有息负债综合成本仅约 4.77%, 融资端优势明显; 2) 杠杆率为“三条红线”绿档: 报告期末,公司资产负债率 78.69%,剔除预收账款资产负债率 68.74%,净负债率 56.55%,现金短债比 1.82,属“三道红线”中绿档企业标准;3)销售回款率突破 90%:2020 年公司累计实现销售回笼 4706 亿,回笼率为 93.6%,继续维持在90%以上水平。
  投资建议:公司是 A 股地产龙头之一,在融资、经营管控、项目资源获取方面优势突出。公司 2020 年收入业绩符合预期,项目储备充足、布局合理。我们认为在行业供需两端持续调控背景下,两极分化进一步加剧,头部公司在布局、资金、资源调度等方面的综合优势将进一步凸显,行业集中度或加速提升。 预计公司 2021-2023 年 EPS 为 2.66、2.94、3.19 元,对应当前股价的 PE 分别为 5.35x、4.84x、4.45x,维持“买入”评级。
  风险提示:房地产融资政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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