侠盾研报网,专业研报大数据平台,收录各类研报、行业研报、券商研报、股票分析报告、行业研究报告等,已收录投研文档共计 32139841 份!
您当前的位置:首页 > 研报 > 公司调研 > 研报详情

招商证券-保利地产-600048-【招商房地产】保利地产——业绩小幅增长,拿地力度增加且布局优化,融资成本进一步降低【公众号研报】-210422

上传日期:2021-04-22 23:59:00  研报作者:降噪房地产  分享者:gf138   收藏研报

【研究报告内容】


  摘要:疫情下业绩放缓至小幅正增长,与业绩快报相符,后续业绩或仍有一定保障;公司具备国央企背景,融资成本处业内较低水平,内部激励较为充分,杠杆较为均衡且顺周期拿地,体现到经营上即17-18年加杠杠扩规模,19-20年兑现销售,同时控杠杆优化结构(包括资产负债表结构及土储布局结构);公司加强城市深耕,销售上39个城市排名市场前三,拿地上38个核心城市拓展金额占比达83%;公司财务结构稳健,三道红线保持“绿档”水平,且发挥绿档优势在20Q4加大补货力度,一定程度或保障后续销售及结算;两翼业务已能贡献较为可观的收入。预计2021-2023年EPS分别为2.72、3.06和3.44元,维持“强烈推荐-A”评级,目标价21.76元/股(对应2021PE=8X)。 投资要点 (1)疫情下业绩放缓至小幅正增长,与业绩快报相符,后续业绩或仍有一定保障。公司20年营收/营业利润/归母净利分别为2432亿/523亿/289亿,同比分别增长3.1%/3.7%/3.5%,与业绩快报基本相符。每股拟派现0.73元/股,分红比例较19年下降5 PCT至30%,当前股息率约5.0%,横向比较在龙头房企中处于中位水平。公司综合毛利率回落2.4 PCT至32.6%,三费费率5.9%,较19年基本持平,投资净收益较19年增加24亿至61.4亿元(主要为前期较多的合作项目逐步进入结转期),对冲毛利率下降并使得营业利润增速较营收增速提升0.6 PCT;期内结转项目权益比下降拉低归母净利增速降至3.5%。 展望2021年,公司预收账款3665亿,对20年结算收入的覆盖倍数达1.51倍,较为稳健且较19年有所提高,或将保障后续业绩平稳增长。 (2)销售增长稳健,拿地力度增加、结构优化且溢价率较低,土储相对合理充裕。公司20年全口径销售面积/金额分别为3409万方/5028亿元,同比分别增长9.2%/8.9%,回款率达93.6%,保持行业较优水平,销售均价约1.47万元/平,较19年基本持平。结构上看,珠三角及长三角销售合计占比达52%,公司在16个城市排名市场第一,39个城市排名市场前三,城市深耕效果显著,公司全国市占率提升至2.9%。 全年新增全口径计容建面/拓展金额3186万方/ 2353亿元,同比分别增长19%/51%,对应楼面地价7388元/方,较去年提高27%,楼面价提高主因新获取资源结构优化,38个核心城市拓展金额占比达83%,同比提升4 PCT;20年公司拿地溢价率仅为13%,低于市场平均水平。从“拿地额/销售额”看拿地力度,20年约47%,较19年提升13 PCT,公司在疫情影响下以较低溢价率获取大量较优质资源;从拿地节奏看,在下半年土地市场趋于理性时,公司集中发力获取资源,三、四季度拓展金额占全年总投入的65%,尤其在三道红线政策出台后的四季度获取大量土储,或充分发挥自身“绿档”优势。 截至20年底,公司总可售计容建面约8500万方,对应货值约1.35亿元,按12个月滚动销售测算可供开发2.7年,周转速度较19年基本持平,也即公司土储相对合理充裕且周转速度较快。 (3)两翼业务规模持续扩大,全年收入达154亿 a. 综合服务翼:保利物业于19年在港上市,公司持有其72.28%的股份。20年保利物业实现营业收入80.4亿元,同比+35%,归母净利6.7亿元,同比+37%;保利物业在管面积达3.80亿方,合同面积达5.67亿方,在管项目1948个;保利物业品牌影响力在中国指数研究院 2020 年物业服务企业上市公司十强中排名第三位,央企物管公司中排名第一; b. 不动产金融翼:公司基金累计管理规模逾1400亿元,其中信保基金、保利资本均获《中国房地产金融》2020年度“中国最具实力房地产基金TOP10”。 (4)三道红线继续保持“绿档”水平,有息负债成本进一步降低。截至20年末,公司账面有息负债规模2968亿元,较19年末增加10%,从期限上来,即期有息负债占比22%,较19年降低3 PCT,短期债务比例较低。公司三道红线全部达标,剔除预收账款资产负债率68.74%,净负债率56.55%,现金短债比1.82,均较19年底变化不大,继续保持绿档水平。20年公司有息负债综合成本仅约4.77%,较19年底降低18 BP,继续保持业内领先优势。 现金流结构方面,公司经营性现金流入占总现金流入的比重较19年略有下降,虽然较多的销售规模及较高的回款率充厚销售回款,但20年或由于加大拿地投资支出,筹资活动中取得借款的现金超过1500亿元,较19年增加近500亿,一定程度上弱化了当下现金流结构,但这也是疫情下的生动写生。从节奏上看,20年下半年销售回款已较上半年出现明显改善,后续可期待公司现金流结构优化。 投资建议:疫情下业绩放缓至小幅正增长,与业绩快报相符,后续业绩或仍有一定保障;公司具备国央企背景,融资成本处行业内较低水平,内部激励较为充分,且采取顺周期拿地,体现到经营上即17-18年加杠杠扩规模,19-20年兑现销售,同时控杠杆优化结构(包括资产负债表结构及土储布局结构);公司加强城市深耕,销售上39个城市排名市场前三,拿地上38个核心城市拓展金额占比达 83%;公司财务结构稳健,三道红线保持“绿档”水平,且发挥绿档优势在20Q4加大补货力度,一定程度或保障后续销售及结算;两翼业务已能贡献较为可观的收入;预计2021-2023年EPS分别为2.72、3.06和3.44元,维持“强烈推荐-A”评级,目标价21.76元/股(对应2021PE=8X) 风险提示:拿地力度低于预期、结算规模低于预期、毛利率改善不及预期、销售额增长低于预期。 相关文章链接: 1.【招商证券·房地产】保利地产——三季度销售高增拉动累计增速回正,在规模房企中财务稳健领先 2.【招商证券·房地产】保利地产——疫情冲击下业绩维持正增长,拿地力度回归正常水平且聚焦高能级城市 3.【招商证券·房地产】保利地产——6月销售维持正增长,拿地继续聚焦一二线城市 4.【招商房地产】保利地产— 抓回款、降杠杆、强化现金流管理 5.【招商证券·房地产】保利地产——盈利高增超预期、物业成功赴港上市
 报告详细内容请查阅原报告附件
侠盾智库研报网为您提供《招商证券-保利地产-600048-【招商房地产】保利地产——业绩小幅增长,拿地力度增加且布局优化,融资成本进一步降低【公众号研报】-210422.weixin》及招商证券相关公司调研研究报告,作者降噪房地产研报及保利地产600048房地产行业上市公司个股研报和股票分析报告。
相关研报
本网站用于投资学习与研究用途,如果您的文章和报告不愿意在我们平台展示,请联系我们,谢谢!