国泰君安-【国君地产|行业月报】勿忧拿地,考验降至——龙头房企月报(3月)【公众号研报】-210421

　　报告导读 拿地总量虽回落，但主要受供给延后影响，土地溢价率并不低，接下来拿地将回升、销售也将保持韧性，但上下半年供地不均将考验房企拿地的精确度，分化将至。 1. 销售增速高位回落，需求韧性仍在。1）剔除疫情对基数的影响，本月龙头企业销售面积和销售金额增速分别为15.9%、14.0%，分别较上月下滑5.6个百分点、14.1个百分点，但仍处较高水平；销售均价13763元/平，环比下滑3%。2）近期热点城市需求调控政策不断出台，对短期需求过快释放有一定效果，上述数据亦能看市场降温迹象。3）但我们认为，①当前属于需求驱动的地产后周期演绎，需求将平稳释放，且更加集中于制造业升级基础较好的区域；②近期供地节奏的变化也影响了房企的推盘节奏，使得推盘更偏向于低能级城市，后续重点二线城市推盘增加将带动销售持续释放。 2.供地延后，当前土地市场量缩而溢价率不低。1）受22城土地出让两集中政策影响，3月土地供应量明显下滑，多数头部房企拿地强度处于极低水平。2）但土地市场并不弱，房企资金较为充裕，向低能级城市寻求机会，土地溢价率仍然保持在较高水平；从房企投资方向上看，暂时向长三角低线城市下沉是头部房企的普遍选择。3）我们认为随着土地出让增加，后续土地市场成交量将回升，但两集中政策导致土地供应实际集中在下半年，而房企的资金及拿地意愿主要集中在上半年，集中供地将稀释资金导致地价下降的逻辑很难在上半年演绎，接下来房企仍然面对地价较贵的难题。 3.房企拿地明显分化，国企一马当先。从一季度看，多数房企拿地强度处于极低位，降杠杆及为后续集中拿地做准备是主因，但也有部分房企仍保持大量拿地，如保利、绿城、华润、招商蛇口，以国企为主。 4.融资规模存在上限，市场对低评级房企仍较为谨慎。1）本月各评级信用利差出现回落，但低评级信用利差仍难压缩；2）从融资量上看，本月融资规模绝对量回升，但同比仍下滑26%。我们认为，杠杆限制导致房企融资需求存在刚性上限，接下来融资成本不必悲观但规模难有起色。 5.暗潮涌动，房企分化将至。两集中供地导致上下半年供地不平衡，将极大考验房企的拿地能力，且在低库存、三道红线限制下，一旦拿错地可能导致持续落后，分化降至。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 正文 1. 销售：总体继续回落，价格延续走低 1.1. 销售继续回落，绿城、金地仍领先 剔除疫情影响，3月销售增速继续回落，但仍保持较高水平。3月监测的18家房企销售面积4520万平，同比增长30.1%；销售金额6220亿元，同比增长40.3%。如果剔除疫情因素，3月销售面积和销售金额增速分别为15.9%、14.0%，分别较上月下降5.6个百分点、14.1个百分点，增速明显回落。 各梯队房企销售分化明显，TOP5销售增速相对偏低。剔除疫情影响TOP5、TOP6-10、TOP11-15房企销售面积同比增速分别为9.9%、27.8%、16.7%（不剔除疫情实际增速为17.5%、44.2%、61.2%），销售额同比增速分别为6.3%、16.0%、21.8%（不剔除疫情实际增速为24.8%、39.7%、69.4%）。TOP5房企销售增速相对偏低。 剔除疫情影响，金茂、中南、金地本月销售增速超过40%。本月房企销售依然呈现较为明显的分化，金茂、中南、金地剔除疫情影响销售额增速分为为56%、47%、44%。从一季度看，剔除疫情影响，绿城、金地、金茂排名前三，分别达到91%、76%、54%。 1.2. 量价关系走弱，调控逐渐收效 销售均价继续回落，量价总体走弱。本月监测的18家龙头房企销售均价13763元/平，环比下降3.3%；同比增长7.6%，较上月下滑10.7个百分点。从量价对比看，剔除疫情影响，销售面积增速和销售均价增速均有所回落，在热点城市不断加码需求侧调控下，楼市有一定降温。 本月销售均价大幅分化，部分房企受推盘结构影响均价大幅上涨。1）本月18家房企中，销售均价同比下跌房企6家，环比下跌8家，较上月略有增加。华润、金茂、旭辉销售均价大幅增长。2）从一季度销售均价看，阳光城、绿城增幅都在20%以上。 2. 拿地：量缩而溢价率不低，继续向长三角集中 2.1. 供地延后，龙头房企拿地强度继续下滑 供地节奏调整，房企拿地继续下滑。监测的18家龙头房企3月拿地金额997亿，较上月继续回落，同比增长41.7%，主要是2020年疫情后拿地基数较低。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，本月为16.0%，较上月下滑10.2个百分点。两集中政策出台后，主要城市土地出让节奏出现变化，3月供地较少，导致房企拿地也有明显下滑。 保利、招商蛇口本月拿地力度依旧较大，多数房企拿地轻度极低。本月保利、招商蛇口仍保持较高的拿地强度，分别为36%、29%，华润、融创等明显发力，拿地强度达到90%、53%。半数房企一季度拿地强度低于20%，处于极低位，绿城、保利、华润、招商蛇口拿地量较大。 2.2. 拿地继续向长三角集中 3月房企拿地城市能级下沉。由于22城推地延缓，本月重点房企拿地城市能级明显下沉，三线及以下城市拿地占比达到61%；一线、二线城市拿地占比仅3%、36%。 3月房企长三角拿地占比略有下滑，但仍处高位。本月房企在长三角拿地占比44%，较上月下滑6pcts，但仍处于高位。环渤海拿地占比达到9%，出现大幅回落。一季度看，房企拿地向长三角集中趋势非常明显。 2.3. 土拍溢价率维持在较高水平 虽然拿地均价回落，但土地溢价率仍然维持高位，土地市场仍较为火热。本月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价5127元/平，环比下滑46.7%，楼面价/销售均价达到37.2%。从拿地溢价率看，本月溢价率达到23.8%，比上月回落3.9个百分点。 本月绿地、新城、旭辉拿地均价相对偏高。绿城、绿地、招商蛇口拿地楼面价均超过10000元/平；楼面价/销售均价看，绿地、新城、旭辉、金茂均超过50%。 3. 融资：融资规模上有顶，低评级信用利差难压缩 本月行业信用利差继续回落，但低评级利差仍处高位。本月房地产行业信用利差回落13bp至76bp，其中，AAA房企信用利差回落11bp至67bp，AA+房企信用回落35bp至208bp，AA房企信用利差回落11bp至307bp。信用利差经历了前期明显上行后，自年初以来持续回落，但低评级信用利差一直维持在高位，反映了市场对尾部风险的担忧。 本月地产行业境内发债额有所回升，但同比仍显著下滑。本月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共892亿元，绝对量大幅恢复，但同比仍下滑26%。一季度合计发行2002亿元，同比增长1%。本月共11家龙头房企发债合计219亿，合计较上月增长189亿，其中保利、招商蛇口、金地分别发债40亿、30亿、30亿。 3月海外债发行继续下滑，融资量达到低位。全行业看，总发行量132亿元，处于较低水平。18家龙头房企本月均无海外债发行。 暗潮涌动，房企格局分化。两集中供地导致上下半年供地出现不平衡，将极大考验房企的拿地能力，且在低库存、三道红线限制下，一旦拿错地可能导致持续落后。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。