西南证券-保利地产-600048-合约销售稳健增长，两翼业务未来可期-210420

　　保利地产(600048)
　　投资要点
　　业绩点评： 2020 年公司实现营业收入 2432 亿元，同比增长 3.1%；实现归母净利润 289.5 亿元，同比增长 3.5%。公司加权 ROE 为 17.1%，较 2019 年回落3.9pp； 毛利率为 32.6%， 较 2019 年回落 2.4pp，其中， 税金附加同比下降 15.3%，对冲毛利下滑影响；净利率为 16.5%，较前值上升 0.6pp。
　　合约销售稳健增长，城市深耕效果显著。2020 年公司合约销售 5028 亿元，同比增加 8.9%，其中一二线城市及 38 个核心城市销售贡献分别为 74%和 75%；中心城市表现突出，2020 年公司签约超百亿的城市为 15 个，销售排名当地市场前三的城市为 39 个。 公司土储丰富且质地优良，在手资源可满足 2-3 年开发需求，预计公司 2021 年销售业绩有望延续稳健增长态势。
　　捕捉市场溢价下行窗口， 加大优质资源获取力度。 2020 年公司拿地 3186 万方，同比增长 18.9%，拿地金额 2353 亿元，同比增长 51.4%。2020 年公司拓展项目溢价率为 13%，在下半年土地市场趋于理性时，公司集中发力获取资源，拓展金额占全年总投入 65%。
　　持续发展多元化业务，两翼业务规模持续提升。在物业服务方面，公司在管面积 3.8 亿方，合同面积达 5.7 亿方，实现营收 80.4 亿元，在央企物管公司中排名第一； 在商业方面， 新签约购物中心 20 个，已开业面积 178 万方， 增速领先；在酒店管理方面，公司积极拓展多种发展模式， 已开业酒店 18 个，客房数 4517间；经纪代理覆盖超 200 个城市；累计管理基金规模超 1400 亿。
　　资产负债结构持续优化，“绿档”内稳步经营。2020 年末，公司有息负债综合成本仅为 4.77%，同比下降 0.18pp。公司期末净负债率 78.7%，剔除预收账款资产负债率 68.7%，净负债率 56.6%，现金短债比 1.82，均为“绿档” ，资产负债结构改善效果明显。
　　盈利预测与投资建议。 预计 2021-2023 年 EPS 分别为 2.73/3.00/3.27 元， 归母净利润复合增速为 10.5%，考虑到公司融资成本较低、拿地强度较大、多元业务发展迅猛，我们维持“买入”评级。
　　风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。