东兴证券-房地产行业2021年3月统计局数据点评：行业数据稳健，土地竞争激烈-210419

　　2021年前3月房地产销售面积/开发投资近两年复合增速分别为9.9%和7.7%；商品房销售均价10312.9元/平米，两年复合增长6.7%。
　　点评：
　　销售：复苏向二三线城市传导趋势延续。我们在2月数据点评中提到：复苏在从一线城市向二三线城市传导。当前看这一趋势仍在延续。我们认为销售量价复苏的主要影响因素或是低库存，年内难觅库存拐点。当前去化周期仅为0.92年。展望全年，由于价格复苏仍具惯性，房企积极推盘，销售或仍具韧性；而去年羸弱的拿地拖累房企开工能力。因此年内库存或波动下降，去库存趋势或维持。我们维持全年销售面积同比0-1%低增长，销售价格同比增长5-6%的判断。投资：韧性的支撑力量来自于建安，建安的支撑来自于施工面积和施工强度。3月数据尚未公布，从2月累计数据来看，开发投资的韧性来自于建安投资，而建安投资的韧性来自于施工面积和施工强度。我们认为年内仍将延续建安投资支撑房地产开发投资，施工面积回暖，施工强度提升的趋势。从2年左右的时间周期来看，开发投资失速下行的可能性较低，或仍具备韧性。
　　新开工和竣工恢复较差。前3月累计新开工和竣工分别为3.6亿平和1.9亿平，两年复合增速分别为-3.4%和1.7%。新开工较弱或与2020年拿地较弱有关，而竣工周期或会推后而不会延迟。
　　土地：受22城集中供地影响成交量走弱，但竞争仍然激烈。竞争在外溢，一方面，盈利能力下降后，房企出于扩规模考虑，拿地计划不会下降甚至会提高，而22城全年仅有三次供地期，房企只能向有产业和人口支撑的其余城市寻求土地市场机会；另一方面，出于提升资金利用效率的考虑，也将会积极投身于土地市场。因此我们观察到西安、南通等22城以外的城市近期土地市场热度提高。
　　投资建议：
　　我们认为当前房地产开发市场的核心矛盾是房企对市场预判、竞争策略、战略规划和执行等方面趋同性强，差异化竞争难觅。这造成了在新房、土地等市场的激烈竞争。而行业基本面如销售和投资等数据的强势造成了政策很难转向。向管理要效益预计会成为趋势，体现为期间费用率的下降和将周转做到极致。而相对来讲，最难被复制的竞争优势是主体信用改善带来的融资成本下降，这有赖于财务方面长期的良好表现、稳健的回款和优质的资产质量。基于以上逻辑我们推荐万科A和保利地产。
　　风险提示：销售分化超预期、土地市场竞争超预期趋强