兴业证券-金地集团-600383-金地集团年报点评：业绩稳健增长，稳定现金流业务临界点-210417

　　金地集团(600383)
　　投资要点
　　事件：2021 年 4 月 16 日，金地集团发布 2020 年年报。公司实现营收 839.82 亿元，同比增加 32.4%；实现归母净利润 103.98 亿元，同比增加 3.2%；实现基本每股收益为 2.30 元，同比增长 3.14%；实现加权平均净资产收益率 18.55%，同比下降 1.59 个百分点。
　　点评：
　　业绩稳健增长， 毛利率有所下行。 2020 年，公司实现营业收入 839.82 亿元，同比上升 32.4%，实现归属母净利润 103.98 亿元，同比增长 3.2%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是：盈利能力有所下滑，2020 年综合毛利率 32.85%，其中房地产开发业务毛利率为33.56%，比上年降低 7.7 个百分点。
　　保持较高分红比例。 公司始终保持较高分红比例， 上市 20 年累计现金分红率达 27%。 2020年分红率为 30.39%， 每股分红 0.7 元， 按照 2021 年 4 月 16 日收盘价计算， 股息率为 5.83%。销售增长靓丽， 拿地较为积极。 2020 年公司实现签约面积 1194.8 万方，同比增长 10.73%；实现签约金额 2426.8 亿元，同比增长 15.23%。公司拿地较为积极，全年新获取项目 116个，新增土地储备 1,657 万平方米，总投资额 1350 亿元，拿地金额占销售金额的比重为56%。 截至 2020 年末， 公司总土储约 6,036 万平方米， 其中一、二线城市占比约为 71.2%。三条红线持续达标，财务结构稳健。截至 2020 年末，公司扣除预售账款资产负债率为68.51%，净负债率为 62.53%，现金短债比为 1.21，三条红线持续达标。截至 2020 年末，公司总债务余额为 1130.01 亿元，债务融资加权平均成本为 4.74%，长期负债占全部有息负债比重的 63.28%，财务结构稳健。
　　稳定现金流业务到达临界点。
　　1、金地物业：1）规模快速增长，2020 年公司实现物管营收 40.8 亿元，同比增长 33.2%；线下合约面积突破 2.7 亿平米，同比增长 35%，新增外拓合约面积超 6700 万平米。2）平台化能力突出，2020 年金地物业 SaaS 平台产品迭代更新，发布了智慧城市服务平台 1.0版本， 官网披露线上公司线上在管面积达 3 亿平； 3)客户服务质量连续 9 年蝉联全国第一，根据权威机构盖洛普调研结果，金地物业客户满意度达 97%，连续 9 年名列第一。4）业态迎来突破，公司中标首个“物管园区”试点深圳莲花山公园项目及东莞、罗湖、龙岗等城市服务标杆项目，商业物业快速拓展，城市服务有所突破。
　　2、持有型物业初具规模，其他业务有序推进。2020 年公司物业出租营收 10.1 亿元，同比增长 4.37%，威新产业公司的经营实力跻身行业前十。公司代建、体育、教育、大健康等其他业务也在有序推进，可贡献稳定现金流。投资建议：金地集团稳定现金流业务到了临界点。金地物业实力雄厚，估值有较大提升空间。此外，公司三道红线持续达标，土储丰富。根据年报，我们调整公司 21-22 年 EPS 为2.42 和 2.54 元，以 4 月 16 日收盘价计算，PE 分别为 5.0 倍和 4.7 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：居民按揭等大幅收紧，保险股东变动。