平安证券-金地集团-600383-业绩平稳增长，销售表现积极-210417

　　金地集团(600383)
　　投资要点
　　事项：
　　公司公布2020年年报，实现营业总收入839.8亿元，同比增长32.4%，归母净利润104亿元，同比增长3.2%，实现EPS 2.3元。公司拟每10股派发现金股利7元（含税）。
　　平安观点：
　　多因素拖累业绩表现，未结充足保障后续增长：公司 2020 年总营收同比增长 32.4%、归母净利润同比增长 3.2%，利润增速低于营收主要因：1）毛利率大幅下滑，同比降 7.6 个百分点至 32.9%； 2）投资收益 38.2 亿元，同比减少 21.5 亿元。公司经营管理持续优化，销售费用率同比降 0.8 个百分点至 2.6%、管理费用率同比降 1.2 个百分点至 5.1%。期末合同负债同比增 12.5%至 944.9 亿元，为近一年营收 1.1 倍，叠加 2021 年 23.5%的计划竣工增速，后续业绩增长仍有保障。
　　销售优于同行，深耕成效显著：2020 年实现销售额 2426.8 亿元，同比增长 15.2%，增速位于 TOP20 房企前列；销售面积 1194.8 万平米，同比增长 10.7%，销售均价 20311 元/平米，同比增长 4.1%。城市深耕战略指引下，公司单城市场份额进一步巩固提升，十几个城市市场排名位列前十，其中上海、南京单城销售规模均突破 200 亿元。2021 年销售目标 2800亿元，同比增长 15.4%。期内新开工面积 1582 万平米、竣工面积 1103万平米，同比下降 3%、增长 19.2%，均超额完成目标（1280 万平米、 1097万平米）。2021 年计划新开工 988 万平米，同比下降 37.5%。
　　拿地强度略降，布局聚焦一二线：公司 2020 年新增土储建面 1657 万平米、总地价 1350 亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为 138.7%、55.6%，同比降 17.8 个、1.4 个百分点。楼面地价 8147 元/平米，占同期销售均价 40.1%，同比升 3.7 个百分点，仍处于近年较低水平。公司坚持合理布局，深耕一线城市及核心二线城市，新增土储面积中一二线占比66%。期末已进入全国 70 个城市，总土储 6036 万平米。
　　融资成本下行，三条红线“绿档”达标：期末公司债务融资加权平均成本 4.74%，同比降 25BP；净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比分别为 62.5%、68.5%、1.21 倍，三条红线“绿档”达标。
　　多元业务强化，物管规模靠前：2020 年金地物业启动“3+X ”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，重新定义物业服务广度与深度。期末合约面积突破 2.7 亿平米，处主流物企中上水平；期内新增外拓合约面积超 6700 万平米，体现优秀市场拓展能力。2020 年物管业务营收同比增 33.2%、毛利率 9.5%，同比微降 0.17 个百分点。
　　投资建议：公司毛利率下降速度快于此前预期，下调公司 2021-2022 年 EPS 预测至 2.68 元（原为3.16 元）、3.08 元（原为 3.62 元），当前股价对应 PE 分别为 4.5 倍和 3.9 倍。公司销售增速靠前，土储丰富布局合理，预收充足奠定业绩增长基础，当前估值处龙头低位，股息率亦具备吸引力，维持“强烈推荐”评级。
　　风险提示：1）公司土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险；2）基于需求提前释放、热点城市调控加码，若后续楼市再现调整，需求释放低于预期，未来存在公司以价换量提升需求，带来减值风险；3）若后续行业金融监管力度超出预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。