国盛证券-万科A-000002-3月销售628.4亿元同增14.4%，投销比21%环比下降2.7pct-210413

　　万科A(000002)
　　事件：4月3日，公司发布2021年3月份销售及新增项目简报。
　　3月销售额628.4亿元同增14.4%，销售态势向好。3月公司实现销售面积429.5万方，同比增长13.6%，环比增长55%；实现销售金额628.4亿元，同比增长14.4%，并且相较19年单月销售金额（平均每月573.7亿元）有所提升；根据克而瑞统计数据，公司第一季度销售额在TOP100房企中排名第二，仅次于第一名碧桂园，1-3月公司累计实现合同销售面积1104.4万平方米，同比增长24.8%，合同销售金额1794.7亿元，同比增长30.2%。
　　3月投销比环比下降2.7pct，楼面价大幅下降。公司3月新增项目11个，当月新增拿地建面204.9万方，同比增长45.4%；3月权益建面147.3万方，同比增长17.7%；权益比71.9%。权益拿地金额86.93亿元，同比增长121.1%；当月拿地集中在二三线城市，楼面价大幅度下降，3月楼面价5901.56元/平，环比下降44.1%；地货比40.3%。当月投资力度（当月拿地金额/当月销售金额）为21.1%，环比下降2.7pct，拿地节奏放缓；1-3月公司累计新增计容建面为594.5万方，同比增长141.6%，累计权益拿地金额为345.1亿元，同比增长368.8%。
　　3月新增土储聚焦二三线城市，业务向中部平原地区拓展。公司3月新增土储主要分布城市及计容建面占比分别为：西安（20.9%）、渭南（11.6%）、济南（11.4%）、太原（11.2%）、中山（10.3%）；二三线计容建面占比分别为62.96%、37.04%，且主要分布在关中平原城市群（32.55%）、粤港澳大湾区（18.74%）、山西中部城市群（11.22%）。
　　投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为15.8%/14.5%/12.7%，归母净利润为450.54/510.47/575.15亿元，增速为8.5%/13.3%/12.7%，EPS为3.88/4.39/4.95元/股，对应的PE为7.4/6.5/5.8x。维持“买入”评级。
　　风险提示：结算进度低于预期，毛利率不及预期，多元业务拓展不及预期。