东北证券-东北地产物管周报：辽宁发文要求提高住宅物管覆盖面，卓越商企服务收购北京环球财富-210412

　　H 股物业板块出现调整。上周东北地产 H 股物业指数收于 8852.84 点，累计下跌 4.91%；同期恒生指数累计下跌 0.83%，恒生综指累计下跌1.13%；上周东北地产物业 A 股指数收于 1741.85 点，累计上涨 0.81%，同期沪深 300 下跌 2.45%，上证综指下跌 0.97%。上周涨幅前三物管公司分别为新城悦服务（+ 13.52%）、时代环球集团（+9.00%）、新大正（+5.21%）。
　　上周保利物业、绿城服务、永升生活服务、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、彩生活、建业新生活、首程控股、雅生活服务、卓越商企服务获港股通增持， 其中保利物业增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/碧桂园服务/永升生活服务/绿城服务/宝龙商业/金科服务/新城悦服务/合景悠活/世茂服务/融创服务 / 华 润 万 象 生 活 的港持股 分别 比例 达到49.40%/13.13%/8.93%/8.79%/8.60%/5.79%/4.02%/4.00%/2.38%/1.28%/1.24%/0.28%。其中，保利物业获最多增持（+1.97%）。
　　公司动态： 卓越商企服务收购北京环球财富物业管理公司 75%股权； 招商积余增补公司监事会成员。
　　行业新闻：4 月 6 日，辽宁省住建厅发文要求提高住宅小区物业管理覆盖面并制定三年物业管理全覆盖计划，以 “质价相符”机制确定指导价。周内专题探讨： 物管企业成本拆分：物业企业成本的主要构成在于三方面： 1）员工成本占比在 40-60%之间，外包成本占比在 20-40%之间，广义员工成本多数占比在 70-90%之间；2）设施、能源、材料三方面的成本总和在 10-30%之间；3）广告和社区活动成本占比较低，普遍在 1%以下； 周内重要行业新闻点评：政策助推小区物管覆盖面提升，“质价相符”机制改善收缴情况。 辽宁省住建厅发文要求提高住宅小区物业管理覆盖面，推行“质价相符”，将从政策层面推动物业管理服务进驻小区，有望大幅提升物业管理覆盖面，打开市场空间；新机制下服务标准与定价机制的颗粒度提升，改善物业费收缴情况。
　　投资建议： 考虑到年初十部委政策打开行业潜在提价空间、鼓励市场化外拓和社区增值服务拓展，我们看好品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企， 推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。
　　风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期