中国银河-万科A-000002-销售拿地稳健增长，财务结构持续优化-210407

　　万科A(000002)
　　 事件。万科A发布2021年3月份经营情况报告。3月份，公司实现合同销售面积429.5万平方米，合同销售金额1794.7亿元。3月新增开发项目11个，拿地总建面204.9万方，拿地权益金额86.9亿元。1-3月，累计销售金额1794亿元，销售面积1104万方。
　　一季度销售稳健增长，百强榜单位列第二。3月份万科实现合同销售面积429.5万方，同比增长13.6%；合同销售金额628.4亿元，同比增长14.4%；销售均价14631元/平米，同比增长0.7%。1-3月份，万科累计合同销售面积1104.3万平，同比2020年增长24.8%，同比2019年增长19%；1-3月累计合同销售金额1794亿元，同比2020年增长30%，同比2019年增长20%。按照克而瑞信息集团公布的百强榜单，万科2021年1-3月份全口径销售金额以及操盘金额均全国排名第二，延续了一二月份的稳健增长势头。
　　拿地节奏保持稳定，3月新增货值全国排名第二。3月份，公司新增11个开发项目，拿地面积204.9万方，同比+45.4%；拿地金额132.7亿元，同比+196.3%；平均楼面地价6476元/平米，同比+103.7%。从拿地强度的角度，面积口径拿地强度为0.5，金额口径拿地强度为0.2，均较上月有所提升。拿地区域来看，集中在二三线城市，按拿地金额计算，二线城市占比51.7%，三线城市占比48.3%；排名前三的城市分别为东莞（32亿元）、苏州（23.7亿元）、温州（16.2亿元）。根据克而瑞公布的房企月度新增货值排行，公司以3月份801亿元位列全国第二。公司财务稳健，融资成本低，三道红线中仅剔除预收款后的资产负债率略高于70%，且有望在一季度成为绿档房企，未来拿地节奏有较大概率提速。
　　财务结构继续优化，融资优势凸显，多元化不断突破。截至2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率71.7%，净负债率18.9%，现金短债比2.3，暂为黄档，预计2021年一季度将全部达标。多元化方面，物业管理、商业地产、物流地产领域均不断取得突破，平台化发展战略初现成效，并有望在未来更多转化为表内利润。
　　投资建议：万科一季度销售保持稳健增长，拿地方面节奏稳定，考虑到公司财务状况稳健，融资成本低，在手现金充裕，预计土地出让“两集中”制度下，地价将逐步回归理性，充足的在手现金有利于公司在核心城市土地市场获取更多资源，未来拿地强度较大概率回升。公司拥有丰厚的已售未结算资源，未来业绩保障性高，我们预计公司2021-2022年归母净利润分别为442.64亿元、474.00亿元，对应的每股收益分别为3.81元/股、4.08元/股，以4月6日的收盘价29.43元计算，对应的市盈率分别为7.7倍、7.2倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：行业及公司面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。