东方证券-万科A-000002-2020年年报点评：业绩稳定分红比例提升，多元化业务发展喜人-210403

　　万科A(000002)
　　事件
　　公司公告2020年年报，实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%。
　　核心观点
　　营收稳定增长，业绩增速略低于预期。公司业绩增速略低于营收增速，主要系开发业务高地价低毛利项目进入结算期，导致综合毛利率（税后）下降4.6个百分点至22.7%。此外公司计提较多存货跌价准备，影响税后净利润19.8亿元，影响归母净利润14.5亿元。
　　多元化业务发展喜人，开发运营双轮驱动。2020年万科物业实现对万科集团内和对外营业收入182.0亿元，同比增长27.4%，在管面积5.7亿平，规模和营收均稳居行业第一。公司长租公寓营业收入25.4亿元，同比增长72.3%，规模居行业第一。商业业务营业收入63.2亿元，同比增长4.3%。万纬物流管理项目的营业收入18.7亿元，同比增长37%。公司多年布局非开发业务，均取得行业领先地位，开发运营双轮驱动已经成型。
　　财务健康分红比例提升，未来可结算资源丰富。公司净负债率仅为18.1%，分红比例从30%提升到35%。截至2020年末，公司有4918.6万平方米已售未结算资源，合同金额合计约6981.5亿元，较上年末分别增长14.7%和14.6%。公司21年预计项目竣工面积3587.5万平方米，推算21年结算营收的增速可达15%。此外，2020年房地产业务实现销售金额7,041.5亿元，同比增长11.6%。我们预计未来营收和业绩均能保持两位数左右的增长。
　　财务预测与投资建议
　　维持买入评级，上调目标价至37.04元（原目标价36.40元）。根据公司年报，我们预测公司2021-2023年EPS为3.94/4.39/4.99元（原预测21-22年为3.99/4.39元）。可比公司2021年估值为7.2X，考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，应享有更高估值溢价，我们给予公司30%估值溢价得到9.4X估值，对应目标价37.04元。
　　风险提示
　　房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。