国信证券-房地产行业周报：“房住不炒”基调延续，热点城市调控频出-210308

　　销售：高景气延续
　　新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅面积合计4136万平方米，相对2020年同期增长111%，相对2019年同期增长51%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交火爆，成交面积累计同比分别增长121%/194%/291%/155%。从高频数据来看，销售仍然延续高景气状态。样本城市中，东莞、大连、潮州、连云港等表现亦火爆，成交面积累计同比分别增长202%/226%/225%247%。
　　二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计13.7万套，相对2020年同期增长87%，其中，北京、杭州、厦门、南京成交套数增速分别为153%/164%/115%/101%。
　　融资：债券融资环比上升
　　上周房企发行国内债券93亿元，环比+31%，发行海外债券23亿元，环比-8%，合计债权融资116亿元，环比+21%。截至上周，本年房企累计发行国内债券1140亿元，同比+19%，累计发行海外债券1274亿元，同比-31%，合计债券融资金额2414亿元，同比+10%。
　　重要事件
　　1.上海、杭州发布新政，涉及限购、限贷等，并明确要求严厉打击违规贷款流入房地产市场；2.3月5日，政府工作报告指出，要解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。
　　投资建议
　　开发方面，政策催化下，地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高景气+低地价”黄金组合有望出现，极大地改善地产板块的底层逻辑，前期持续处于低位的地产股将迎来估值的强烈修复。我们认为，当前地产板块出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。
　　物业方面，物管行业未来2到3年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在1月初的十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。
　　此外，碧桂园服务对蓝光嘉宝的收购，一定程度上可能昭示着行业整合的到来。建议关注碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。
　　风险提示
　　部分热点城市过热、土地市场过热引发调控政策超预期。