中国银河-房地产行业周度观点：节后市场成交继续回暖，政府工作报告引导住房回归居住属性-210307

　　核心观点：
　　节后市场成交继续回暖， 绝对值恢复到节前水平。 从 30 大中城市成交数据来看， 2 月 27 日-3 月 5 日商品房成交面积为 408 万平方米， 成交绝对值恢复到节前水平，同比+152.0%，环比+18.0%，上周市场成交继续回暖。分线来看，一线城市成交面积 96 万平，同比+220.6%，环比+9.6%；二线城市成交面积 214 万平，同比+151.8%，环比+23.0%；三线城市成交面积 98 万平，同+比 108.7%，环比+16.6%。
　　节后土地供应回升， 成交仍处于低位，一线溢价率回落，二、三线溢价率上升。 2 月 22 日到 2 月 28 日，百城供应土地规划建面为 1205.88万平方米， 同比-61.2%， 环比 228.9%。百城成交土地规划建面为 770.57万平方米， 同比-62.4%， 环比 40.8%，成交供应比为 0.6。百城土地溢价率为 16.51%，较前一周增加 6.41 个百分点。 一、二、三线的土地溢价率分别为 0.13%、 16.55%、 36.96%，较上周分别-10.7pct、 +7.0pct、37.0pct。
　　政府工作报告强调房地产市场的平稳发展，并引导住房回归居住属性。 在继 20 年 12 月中央经济会议中首次提及“解决好大城市住房突出问题”之后，政府工作报告又再次提及，显示出中央对解决由大城市房价上涨带来一系列问题的决心。我们认为后续“因城施策”将会继续演绎，房价上涨过快的城市进行政策“打补丁”的情况将成为常态，有助于形成稳定预期。 同时，政府工作报告还提出“新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个”，较 20 年计划改造量 3.9 万个增加 35.9%，较20 年实际改造量 4.03 万个增加 31.5%。老旧小区的加速改造扩大了物业管理行业的市场空间，利好品牌效应强、管理服务优质的物管企业。
　　房地产板块估值目前处于历史底部区域。 截至 2021 年 3 月 5 日，房地产行业 TTM 市盈率（历史整体法）为 8.13X，低于 1 年、 3 年和 5 年移动均值；房地产行业 PB（整体法）为 1.18X。上周，房地产板块涨幅为-1.94%，在 30 个一级行业中排名第 26，子板块中园区综合开发表现相对较优。
　　投资建议： 我们提示板块当前的配置价值。 2020 年全年基本面表现略超预期， 2021 年春节后销售平稳复苏，基本面稳健。当前行业估值处于 10 年来历史低位，随着供给侧改革不断深化，长效机制的不断完善推进,有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设； A 股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。
　　风险提示： 行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险