平安证券-地产行业点评：沪杭楼市调控加码，因城施策持续演绎-210303

　　事项：
　　3月3日，上海、杭州分别发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》、《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》， 从限购、 限售等多个方面加强楼市调控。
　　平安观点:
　　完善限购限售，抑制投机炒房行为。 上海要求按照优先购房政策购买的新建商品住房， 需网签备案满 5 年后方可转让（原先只对企业购房限售 5 年）， 同时严格规范企业购买商品住房、购房选房顺序需晚于居民；杭州则将限购范围扩大至拍卖房，要求参与限购范围内住房司法拍卖的竞买人也须符合限购政策。 通过完善限购限售政策， 沪、杭进一步抑制市场投机购房行为。
　　加强资金监管，避免违规流入楼市。 上海要求通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度；杭州则严禁发放用于首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款， 严格个人经营贷和消费贷真实性审查。 沪、杭加强资金监管， 与郭树清主席 3 月 2 日表示“房地产的问题在于金融化、泡沫化倾向还比较强”、“必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展” 一脉相承，后续加强资金监管或将是各地楼市调控重要内容。
　　加强中介管理与规范信息发布，合理引导市场预期。 上海要求持续整顿规范房地产中介经营行为， 严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为；杭州则要求中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，同时对不实传播楼市政策和市场运行情况、制造虚假热销等扰乱市场秩序的违法违规有害信息， 将依法依规严肃查处。 通过加强中介管理与规范信息发布，合理引导市场预期，避免恐慌情绪滋生蔓延。
　　加大住宅用地供应，严格商品住房备案管理。 上海要求及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息， 加大商品住宅用地供应力度，对非理性竞价的企业将进行约谈警示，与近期自然资源部对重点城市“稳定合理增加住宅用地供应”、“充分披露住宅用地供应信息”的要求相一致， 有助于促进地价保持平稳。此外，上海还要求强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高， 引导房企理性定价。
　　政策初衷仍为“三稳”， 因城施策或将持续演绎。 此次沪、杭陆续加码楼市调控，政策出发点仍为“稳地价、稳房价、稳预期”，避免楼市持续过热， 结合近日住建部副部长倪虹带队赴浙杭州、 无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况， 后续不排除其他热点城市继续打补丁，因城施策或将持续演绎
　　投资建议： 尽管近期热点城市调控陆续加码，但政策出发点仍为“三稳”，而非过度抑制房地产市场发展，对楼市整体影响无须过度担忧。目前地产板块估值低至近五年 12%分位、机构持仓处历史新低（ 2020 年末 1.77%、低配 0.99pct）、主流房企对应 2019 年分红股息率大多超过4%，板块配置价值依旧凸显；同时随着“三道红线”、房贷集中度新规、 集中供地新政的陆续出台，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大优势。建议关注： 1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科 A、保利地产、金地集团等； 2）销售及业绩相对较佳的弹性房企金科股份、中南建设、龙光集团、新城控股等。
　　风险提示： 1）三四线楼市下行风险：三四线整体供应较大，且棚改退潮下需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。 2）房企大规模减值风险。 3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。