国金证券-房地产行业研究：2月销售热度延续；土地集中供给政策出台-210301

　　行业点评
　　房地产：①2021 年 2 月百强房企销售同比大幅提升，预计房地产市场全年景气度可持续。根据克而瑞数据，2 月百强房企实现销售金额 8584 亿元，环比-13%，较 2020 年同比+163.6%，较 2019 年增长 64.3%。2 月高增长一方面源于去年疫情影响下的基数低，同时也是去年年底房地产市场热度延续的体现。我们预计全国房价仍将保持平稳上涨，2021 年全国房价增速约为 6%。同时，房价上涨将带来成交量上升，预计 2021 全年房地产市场可维持高景气度。②土地集中供给政策出台，我们认为 1）有利于规模更大的房企拿地。原先部分快周转的企业，资金紧张，销售回款和拿地行为安排紧凑，难以应对新的供地规则；但规模更大的房企整体销售平稳，受月度和季度销售节奏的影响较小，资金腾挪空间较大，更为有利。2 ）联合体拿地方式获取土地，减少竞争。政府短时间内大量供地，限于自身实力，企业可能会采用联合体的形式拿地。企业间由原先竞争关系转变为合作关系，竞争减少。3 ）平抑地价，利于房企销售毛利率改善。以短期大量供地的方式，不容易推高地价，实际上起到平抑土地价格的作用，地价上涨变缓，项目毛利率将有所改善。
　　非房：复星旅文：①复星旅文于 2 月 26 日被纳入恒生综合指数，同步纳入港股通。此次纳入港股通将有利于解决此前换手率小，机构投资者买卖难度大从而股价受影响问题，有助于提高股票流动性，消除股价的流动性折价。②亚特兰蒂斯春节期间数据表现优秀，高于同类酒店。1）通过数据对比，亚特度假区接待人次占全市接待比重达 19% ，同时客房入住率显著高于海棠湾整体水平。春节黄金周（2 月 11-17 日），三亚亚特度假区共接待游客达13.9 万人次，酒店平均入住率达到 80%，客房平均售价近 5000 元，其中初三至初五期间平均住率超 90%。对比全市数据（2 月 10-16 日），全市接待游客 74.32 万人次，旅游饭店平均开房率为 61.73%，其中海棠湾旅游饭店客房开房率为 72.21%。2 ）我们认为亚特优秀的营业数据来源于亚特出众的品牌力和卓越的管理运营能力。同时，亚特在海棠湾最高标准的投资建设、核心的地段以及高端的定位均使其具备独特的稀缺性和奢侈品级的定价能力。3 ）旅游、酒店、度假行业本身有很明显的门槛效应，低端资产面临红海竞争，我们认为复星旅文独一无二的高端度假村酒店地位和定价能力使得其长期业绩及增长的可见性清晰，确定性高，将拥有高于其他酒店的估值水平。
　　投资建议
　　当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。预计 2021 年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为 2021 年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科 A、保利地产；非房重点推荐复星旅游文化、华润万象生活、中天精装。
　　风险提示
　　房地产调控超预期收紧；销售毛利率恢复低于预期