东北证券-房地产行业动态报告：传闻“两集中”新政改宅地零售为批发，头部优质房企集中度加速提升-210226

　　事件：网传2月18日住建部发文监控并对22城实施“两集中”，同时2021年发布宅地出让公告不能超过3次。
　　点评：22城单宗宅地竞拍方分流，整体宅地溢价率有望回落。宅地溢价率来看，22城大量集中供应宅地将会对单宗土地的竞拍参与方进行有效分流，由于招拍挂的拿地方式需滞留大量保证金，预期整体竞拍资金将会下行，同批次出让的宅地溢价率水平有望趋于平稳；供给/成交规模来看，有限次数的“批发”式出让宅地将影响个别地方政府相对随意、无序的推地节奏，由于新政制定的初衷是希望改善22城宅地供不应求的现状，预计供给规模或有所上行。
　　管理红利或将进一步彰显，内生回款依赖度上行。资金来看，“两集中”政策直接影响房企全年的投资计划铺排，融资成本较高的房企面临的挑战升级，房企对自有资金的依赖程度进一步上行。考虑到不同城市的集中出让时点具备一定程度的错配空间，房企若能较好地铺排滚动开发计划可以缓解房企自身的资金压力；拿地选择来看，集中供地降低了房企的拿地容错率使得拿地研判以及对于城市轮动的精准预判重要性上升，部分在热点一二线城市深耕力度相对欠缺的房企或将为减小拓地阻力从而加大对低能级及非热点城市的投资力度；运营节奏来看，上游的投资端节奏转向“集中脉冲式”将会引导下游的新开工、推盘、营销节奏与之趋同匹配，规模较大的房企由于企业资源相对充沛具有更大的调整余地，与投资节奏相匹配的运营计划铺排将很大程度上决定房企的经营效率。
　　集中入市下房价涨幅有所平抑，优质项目竞争力加强。房价来看，行业端方面，在行业主流仍旧为“快周转”的运营模式下，集中供地意味着集中推盘入市，新房稀缺性有所下降叠加市场竞争加大，对房价涨幅有所平抑；企业端方面，值得关注的是，住宅项目的集中入市会在短时间内影响单个项目的议价能力，但产品力较强的项目更易在需求面积压下达成强去化、高业绩。
　　个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份和旭辉控股集团。
　　风险提示：政策落地与否具有不确定性；市场表现超预期下行