东兴证券-房地产行业土地供应“双集中”政策点评：让子弹再飞一会儿，好公司更重要-210225

　　事件：24日青岛市自然资源和规划局发布公告，传达上级部门关于住宅用地供应最新要求，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。根据中国地产网信息，“双集中”共涉及22个一二线城市。
　　点评：
　　新政弱化房企在土地、融资、新房三个市场的议价能力，土地价格能否下降有待观察。土地市场：房企拿地自由度下降，房企经营难度提升，另外集中期拿地除了研判土地质量还要考虑竞争者能力，博弈难度提升。出于提升资金使用效率角度，房企可能在非集中供地期在22城以外的城市进一步博弈，这些城市土地市场热度或将提升。这弱化了房企对地方政府的议价能力，土地价格能否下降有待观察。融资市场：在集中拿地期前是对土地资金需求的迫切提升，在集中拿地期后是对银行开发贷的追逐，这弱化了房企对金融机构的议价能力。新房市场：集中拿地后6-9个月是集中开盘推货，对项目的蓄客要求进一步提高，甚至会加大以价换量来吸引购房者。这弱化了房企对购房者的议价能力。以上种种在财务上或会表现为毛利率微降和费用率提升，二者带动房企盈利能力下滑。
　　拿地不连续或造成房企资金周转效率下降，或拖动ROE下行。土地招拍挂连续出让保证了房企获取资源的连续性，配合高周转是当下主流房企的经营策略。房企虽然近年盈利能力下降，但这种高周转保证了房企还能依靠经营性现金流回流实现内生增长。集中出让无疑降低了房企获取资源的连续性，高周转的策略或面临一定压力，ROE或将下行。
　　政策无疑可以稳房价，设置溢价率上限也可以稳住地价，“稳地价稳房价稳预期”的政策目标短期可以实现。资金实力强的龙头相比小房企面临的困难更低，具备相对优势。合作拿地或会增多。
　　通胀预期带动贴现率预期上行，短久期地产股相对受益。伴随经济复苏，货币政策收紧确定性提高，贴现率预期上行，从DCF模型上讲这对所有行业都是负面影响。但地产NAV估值普遍低于股价，隐含的市场假设是地产现金流久期较短。短久期现金流资产相对长久期现金流资产对利率上行更不敏感，我们认为这是支撑地产股短期价值的一个重要因素。其次未来半年内新房销售在低基数下的高增长也是一个驱动力。
　　投资建议：“双集中”政策对行业影响有一些不确定性，我们认为全国布局的房企、融资具有优势的房企和多元化拿地能力强的房企受“双集中”影响更小、具备相对优势，推荐万科A、保利地产，港股建议关注龙湖集团、旭辉控股集团。
　　风险提示：
　　行业盈利能力下行超出预期、房企超预期出现流动性风险。