华创证券-房地产行业集中供地新政点评：供给侧调控再深化，行业加速迈入运营时代-210226

　　事项：
　　据新浪网、澎拜新闻等媒体报道，近日自然资源部在《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》中要求，在22个重点城市中实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。重点城市名单包括北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
　　点评：
　　集中供地新规有利土地降温，推动行业毛利率改善，形成良好预期指引。
　　本次集中供地新规出台，在需求侧，通过短时间将住宅用地集中出让方式形成放量供应，有利于分散房企拿地目标，减少单地块平均竞拍参与者，从而实现降低土拍溢价率的目的；在供给侧，通过将22个重点城市供地直接摆上展销擂台（平均每月5.5个城市集中发布出让公告），实现城市间土地商品化自由竞争，从而打破过去某些城市通过调高起拍价压低溢价率的潜规则。本次新规大幅提升了土拍市场透明度，并通过市场化方式对土地出让供需两侧双向降温，后续将直接有利于房地产行业毛利率改善，并且通过重点城市标杆效应对全国其他城市地价形成良好的预期指引。
　　新规下房企资金周转效率下降，资金充裕且调配能力较强房企优势更大。
　　对于房企来说，在传统供地模式下，项目的滚动开发意味着房企从销售资金回笼到拿地资金流出形成了无间隙闭环连接，这也是行业高周转模式顺利运行的前提；而集中供地新规下，资金回笼时点和拿地支出时点不再匹配，意味着大量资金将进入空转状态，导致资金周转效率下降。同时，在集中供地下，较易形成房企前融需求集中爆发，尤其在贷款新规和资管新规约束资金总量下，或将推动融资成本上行。综合来看，未来在手资金充裕、融资渠道多样、资金调配能力较强、具备多样化非市场化拿地能力的房企将在供地新规下获得更大的资源获取优势，从而实现市占率的快速扩张。
　　新规对房企运营能力提出更高挑战，强内生性稳定成长能力房企将胜出。
　　进一步看，由于拿地是房企价值链上最重要环节，其决定了项目后续的利润率和周转率，因此在投前阶段，就需要由投资部主导、设计部预先强排、工程部提前踏勘、财务部预先融资规划、运营部统筹安排的各部门密切合作。在土地放量供应下，对房企各部门的运营效率、配合程度提出了新的挑战，综合运营能力较强的房企，其在短时间内做出错误决策的风险更低。同时，在高周转模式下，土地的集中供应也预示着后续的集中推盘，届时项目间竞争将更为激烈，具有优异产品打造能力和品牌塑造能力的房企将占据优势。综合以上，以更长期维度来看，注重于内生性稳定成长能力打造的优质房企，将在行业从过去的资源驱动和杠杠驱动时代进入运营驱动时代后胜出。
　　投资建议：供给侧调控再深化，行业加速迈入运营时代
　　我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，融资政策超预期收紧。