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首创证券-房地产行业简评报告:土拍新政点评:规模与效率之间的再平衡-210225

上传日期:2021-02-26 10:15:00  研报作者:王嵩  分享者:myy009679   收藏研报

【研究报告内容】


  核心观点
  事件:2月18日,自然资源部内网信息,《2021年住宅用地供应分类调控相关工作》要求,22个重点城市将施行住宅用地供应“两集中”新规,其中22个重点城市包括北上广深4个一线城市和南京,苏州,杭州,厦门,重庆,成都,武汉,郑州,青岛,济南,合肥,长沙,沈阳,宁波,长春,天津,无锡等18个二线城市,“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且全年公告不能超过3次。近日青岛、郑州、天津已率先发布相关文件,要求2021年度住宅用地实行“两集中”同步公开出让。
  政策出台的核心思路是什么?
  根据已有公开信息,政策文件中要求各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争,住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案,其中重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序,实行“两集中”同步公开出让。土地的集中供应一方面将为市场主体提供更多的选择和机会,营造更加公开透明的环境,引导市场回归理性;另一方面土地短时的放量供应将保障供给端的充裕。
  土地供给侧改革升级会有什么深远影响?
  对于房企而言,土拍市场集中供应意味着房企拿地需要极强的现金流匹配能力。
  根据2020年22个重点城市的土地成交情况,全年共推出3916宗地块,实际成交3507宗,土地出让金合计达到27861亿元,占全国国有土地使用权出让收入的33.1%。尽管各地全年三次供地节奏大概率将形成时间错配,但单个城市一次性供地数量的增加仍将造成短时资金需求的暴增,以土地保证金的角度,拍地前房企需要缴纳的意向保证金比例普遍在出让底价的20%-30%,若想一次性在该城市获得更多地块,那么将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求,显然,账面可调用资金充足及具有加杠杆能力的房企将更为收益。土地竞争格局优化,有助于利润率的边际改善。
  考虑到房企有限的投拓能力和现金流充裕程度,集中供应也意味着市场玩家将趋于分散,我们尚不知政策是否会针对房企单次竞拍土地数量加以限制,但可以想象单一房企同时参加多块土地竞争的情况将鲜有出现,通过降低参拍率,房企对于单一城市的资源垄断将告一段落,而相对来看,中小型房企可以展开错位竞争以获得核心城市的入场机会。政策同时避免了以往房企间过度竞争造成土地溢价率过高的情况出现,逐步推进土地价格回归合理,进而演化为对未来销售价格的合理预期以及房企利润率的逐步改善。
  打破以往的推盘节奏,价格预期更为合理。
  集中的供应意味着该城市未来项目上市的时间节奏趋同,房企各部门间的资源协调将彰显出重要性,投资、设计、营销等部门对于各时点的把握将形成未来对拿地资金流转需求的合理预判,同时项目的集中上市在短时间形成大量供给,有助于形成价格的合理预期。
  考验开发商的战略布局能力,投资容错率更低。
  重点城市各区域间亦存在分化,房企只能把当期有限资金锁定若干目标地块,因此若无法把握好城市间及城市内各区域间的投资研判,依旧会造成未来销售周转方面的诸多问题,房企对市场和城市的研判要更加强化。
  合作拿地将成为主流,城市下沉亦成为选择。
  企业资金运用的有限意味着未来通过合作方式拿地的案例将增多,同时考虑到资金周转方面的压力,房企会加大在预售条件较低,周转速度较快的低线级城市的拓展,开发商的外溢效应将更为明显。
  行业的成长逻辑是否将重塑?
  从政策的预期效果来看,土拍市场的集中管理意味着市场各类玩家参与度增加,一级土地市场竞争分散的背景下,二级土地市场收并购机遇的把握同样对未来市场格局的重塑起到关键作用,因此具有资源及政府话语权的大型国企、央企地产企业有望利用该机会固化自身优势地位。此外考虑到土地市场竞争格局的优化,房企利润率的趋势性拐点亦将出现。综合来看,我们认为大中型房企将更受益于土地供应的集中管理,自身规模及利润之间的权衡障碍将显著降低。
  投资建议:从板块的投资机会角度来看,机构对于房地产板块低配幅度持续扩大,当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期,估值水平处于历史低位。从中长期视角来看,地产企业从规模扩张转向提质增效,同时考虑到土地市场竞争格局的优化,品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。我们认为行业基本面及估值的持续背离未来将有望改善,建议投资者关注龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。
  风险提示:疫情再次爆发对经济预期产生冲击,房地产行业调控政策超预期收紧,房地产销售及结算大幅低于预期,房价超预期下跌等。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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