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中信建投-新大正-002968-【中信建投地产|重磅深度】新大正:万事俱备,东风已来【公众号研报】-210226

上传日期:2021-02-26 08:52:00  研报作者:地产加把劲  分享者:零点孤独人   收藏研报

【研究报告内容】


  题图为公司中标项目广州白云国际机场T2航站楼 重要提示:通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司(下称“中信建投”)客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制,若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者,为控制投资风险,请您请取消关注,请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意,感谢您的理解与配合! 核心观点 专注机构物业20余年,引入原中航物业高管助力全国化布局。新大正是国内唯一一家专注机构物业的上市公司,2019年以来确立学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态板块,并在航空物业、学校物业上拥有领先优势。截至2020H1公司拥有340个签约项目,334个在管项目,签约面积近7000万方,覆盖全国19个省市33个城市。2020年以来,伴随原中航物业总经理及副总经理相继加入,公司全国化布局加速并获得明显成效,重庆地区收入占比已从2016年的87.8%降至2020上半年的的69.2%。 航空物业绝对龙头,学校物业排名前四。公司自2016年承接重庆江北国际机场以来,凭借先发优势和标准化服务确立自身在航空物业上的优势,目前共管理15个机场,在全国排名第一。2019年公司航空物业收入增速达119%,该项业务已成为公司增长最快的业务。公司自2005年承接重庆大学项目进入学校物业领域,截至2020年上半年已拥有学校项目60个,是西南地区学校物业的龙头,在全国学校物业公司中排名前四,也是目前唯一一家专注学校物业的上市公司。 股权激励落地,增长中枢明显提升。近日公司公布了股权激励草案,股权激励条件对应的公司2021-2025年收入的年化复合增速为35.7%,较2017-2019年的复合增速17.2%翻倍;归母净利润年化增速为30.6%,较2017-2019年复合增速21.4%明显提升。我们认为,公司在全国化外拓布局基础上,将会叠加外延并购、市政运营、信息化建设等新增长点帮助公司实现业绩目标。 盈利预测与投资建议(略) (以下为报告节选,非全文) 1 深耕机构物业20余年,引入原中航高管加速全国化布局 新大正是国内唯一一家专注机构物业服务的上市公司,显著区别于传统意义上的住宅物业服务公司。公司专门为机场、学校、机关、企事业单位办公楼、场馆、公园、地铁、医院等多种类型的公共设施项目提供一体化综合服务。公司成立于1998年,2001年实施内部员工股权激励,承接广璐大厦,开启市场化发展道路;之后分别在2004年、2005年、2007年进入公共物业(机关大楼)、学校物业、园区物业;2012年拿下第一个重庆市以外的项目,开启全国化布局;2016年承接重庆江北国际机场物业进入航空物业领域;2017-2019年间曾挂牌新三板,后转板至中小板。截至2020H1公司拥有340个签约项目,334个在管项目,签约面积近7000万方,覆盖了全国19个省市33个城市。 公司提供的综合服务包括综合物业管理服务、专业管理服务以及增值服务。综合物业管理服务是指公司为在管物业项目提供保洁、保安、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性基础服务;专业服务是指公司设立专业服务子公司提供的一些需要专业人员及相关技术提供的专业保洁、设施管理、专业保安服务、餐饮服务以及商业运营管理。(比如和基础保洁不同,专业保洁需要承接大楼外墙、玻璃清洗;地面打蜡、抛光等一系列较为复杂的保洁需求)。除以上两种服务内容外,公司还为不同业态提供不同类型的增值服务,包括政务服务、招商租赁、企业推介等。 1.1 专注机构物业,上市以来不断确立自身在细分赛道领先优势 综合物业管理服务是公司收入的主要来源,毛利率较为稳定。由于综合物业管理服务业务收入占比在75%-80%之间,所以公司毛利率走势基本和综合物业管理服务的毛利率一致。由于机构物业的物业服务大多采用成本加成法定价(即“酬金制”模式),物业服务报价=物业管理服务成本*(1+管理费计提比例+利润计提比例)*(1+税金计提比例),因而毛利率也较为稳定。 公司看点仍在项目拓展,综合物管服务收入仍将是主要收入来源。对比全球非住宅物业公司龙头欧艾斯,其物业服务占收入比重仅为20%左右,占比较高的则是清洁服务、餐饮服务、安保服务、设施管理服务等专业服务,我们认为从长期来看公司最终也会深化自己在专业服务领域的能力。但鉴于公司2020年才初步完成全国化布局,我们认为公司未来重点还是在于扩大规模,巩固自身在不同细分业态的领先地位;也就是说,一段时间内综合物业管理服务的收入仍将是公司收入的主要来源。 公司各业态板块定位清晰,领先优势不断确立。公司上市之初,综合物业管理服务分为公共物业、学校物业、园区物业、商业物业、住宅物业五大业态板块;随着公司积累了越来越多不同项目上的经验,并不断挖掘自身在细分赛道上的优势,2019年公司将航空、办公物业拆分,合并原有公共物业和园区物业,五大板块调整为学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态板块,其中公司在航空物业、学校物业上的领先优势十分明显(学校物业是受疫情影响最为严重的业态,2020H1学校物业项目拓展减慢主要是由于疫情)。 1.2 立足重庆,加速全国化布局 重庆区域仍是公司的大本营。截至2019年底,公司325个项目中有220位于重庆,占比67.7%,贵州省、四川省是公司重点布局的第二、第三大省市。但公司也在逐渐尝试走出重庆,布局全国:从主营业务收入占比来看,重庆地区收入占比从2016年的87.8%降低至2020H1的69.2%,尤其是2019年以来降幅明显。从增量项目情况来看,2019年新签项目数量和金额中约70%来自于非重庆区域。 全国化布局有明显进展。2020年原中航物业总经理刘文波先生的加入更是加速了这一进程。新大正在刘文波先生的指导下,筛选出15个国家中心城市作为后续重点发展据点,按照重点中心城市发展策略的新模式进行重点区域拓展。在初步完成全国化布点的基础上,深化全国化布局。公司针对不同区域有不同的拓展策略:在重庆区域,公司在稳固原有项目质量的同时,五大业态齐头并进深耕重庆当地市场;在非重庆市区域,公司主要着力于自身优势较为明显的航空、学校、公共业态、航空业态项目的挖掘和拓展,并在航空业态取得了较大突破:2020H1公司在四川省外拓展的航空类项目的金额占总金额的41%。 更名体现公司进一步深化全国化布局的决心和信心。2021年2月22日,公司将企业名称由“重庆新大正物业集团股份有限公司”变更为“新大正物业集团股份有限公司”,一方面再次强调公司全国化布局的战略规划,另一方面也有利于实际推动公司在重庆大本营以外的区域进行项目拓展。同时公司聘任原中航物业副总经理高文田为副总裁,机构物业领域细分专业性要求较高,市场上满足要求的人才本身就比较少,高文田先生作为总经理的旧识,一方面拥有管理全国性机构物业的经验,另一方面和总经理有过合作历史,前期磨合成本低。 2 航空物业绝对龙头,逐步延伸至其他交通物业领域 中国航空物业的市场空间正在不断扩大。根据2018年底民航局出台的《新时代民航强国建设行动纲要》:从2021年到2035年,我国将实现从单一的航空运输强国向多领域的民航强国跨越。在这一阶段,预计我国人均航空出行次数超过1次,民航旅客周转量在综合交通中的比重超过1/3;运输机场数量达450座左右,地面100公里覆盖所有县级行政单元。我们认为机场物业的市场空间正在不断扩大:2017-2020年间机场数量复合增长率仅为1.7%,但根据民航局的布局规划测算,2020-2035年间机场数量复合增长率为4.3%;其次,机场后勤社会化改革将继续深化,尤其是新建机场更加倾向于采取市场化招投标的方式选择服务供应商。 对机场物业服务来说,先发优势非常重要。机构物业由于面对单一甲方,虽然看上去项目留存率没有住宅物业高,但是更换一次物业方面临的沟通成本、重新做方案以及前期设备投入的成本都很大,如果不是先前的物业公司做的太差基本是不会更换的。同时由于机场物业后勤社会化改革较晚,之前市场上是没有统一的服务标准可以参考,也没有任何一家服务机场物业的公司拥有异地扩张的能力。所谓异地扩张的能力,本质上是服务品质被广泛认可的体现。服务业的品质的体现需要时间的沉淀,同时在招投标的过程中如何做方案、如何报价也都有一些行业内的非标准化的技巧需要公司亲身实践之后才能掌握。 公司通过最早一批参与机场物业后勤社会化改革,于2016年接入重庆江北国际机场拿到机场物业的入场券,用了两年的时间做出一些有目共睹的成绩:2018年重庆江北国际机场项目荣获2018年度“旅客吞吐量2500万-4000万层级亚太地区最佳机场”等四项大奖,该测评是由国际机场协会(ACI)主办,其中2500万-4000万层级参评机场共28家,参与此层级测评的机场包括首尔金浦国际机场、东京成田国际机场等全球知名机场。2019年重庆江北国际机场再次荣获全球旅客吞吐量4000万以上层级机场亚太地区“最佳环境及氛围奖”“最佳旅客服务奖”两项大奖。 通过打造出重庆江北机场这一标杆项目,公司在机场物业上的服务品质才获得业内广泛认可,体现在公司机场项目外拓数量迎来大爆发,随后接入了上海虹桥机场、广州白云机场以及北京大兴国际机场。2019年航空物业收入同比增长119%,成为公司发展最快的业态板块。 除了承接机场项目数量不断增多,公司单项目年华合同额也有所提升。我们以重庆江北国际机场为例,从公司披露的签约合同情况来看,公司一开始只接入了重庆江北国际机场T2航站楼保洁及旅客手推车项目,随后在2017年接入了T3A航站楼保洁及旅客行李手推车服务、停车场服务项目,2019年又新接入了飞行区安全哨巡场业务。目前T2和T3航站楼保洁及旅客手推车服务均已经历过到期续约过程。 公司也是唯一一个已经证明自身在机场物业上有异地扩张能力的公司。我们结合中物研协发布的2020物业服务企业综合实力500强榜单,前30强的物业公司中涉及机场物业的公司除了新大正之外仅有招商积余一家。招商积余于2020年5月拿到北京大兴国际机场东航航线维修及运行保障用房项目,是公司首个机场物业项目;而北京大兴国际机场航站楼的开荒保洁以及日常保洁服务项目中标方仍然是新大正。 除了把握住机场物业龙头地位,公司在交通物业其他领域(目前归属于公共物业板块)也有所发力。横向的异地扩张上,公司在2018年接入重庆市轨道交通6号线保洁服务、重庆高速公路集团物业服务项目,随后在2019年承接了南京高速、苏州地铁等交通类项;纵向深化服务上,公司在2020年11月尝试接入重庆高速公路梁平龙溪河服务区、南川大关服务区运营管理(服务包括前期策划、招商管理、商业运营、物业服务),尝试深化在高速公路项目中的服务内容。 根据中共中央、国务院2019年印发的《交通强国建设纲要》,到2035年基本形成“全国123出行交通圈”(都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖)和“全球123快货物流圈”(国内1天送达、周边国家2天送达、全球主要城市3天送达),我们认为和机场物业的逻辑相同,新建高速、轨交后勤社会化改革也将逐步放开,新大正将成为最大受益者之一。 3 学校物业赛道唯一上市公司,注重高质量项目拓展 学校物业是机构物业各细分赛道中最早提出后勤化改革的领域。早在1985年国家首次提出“高校后勤改革的方向是实行社会化“以来,先后出台多项政策深化教育体制改革。 因此,学校物业的市场参与者众多,且具有很强的地方性。从目前几个区域龙头来看,学校物业的主要参与者大多在2000年前后开始涉足学校后勤服务,大多已经具备异地扩张能力,项目从发源省份扩张至全国。有起源于校园后勤管理部分社会化改革的物管公司(浙大新宇、苏州东吴),也有部分以学校见长的第三方物管公司(山东明德、新大正、珠海丹田)。除此之外,背后有开发商的住宅物业也有收购学校物业以补充自身在这条赛道上的竞争力的,比如保利物业收购湖南天创物业及正荣服务收购江苏苏铁物业等,但被收购企业规模均不大。山东明德物业是国内管理高校最多的物管公司,除了学校以外,其在管项目还涉及校园、城市环境服务、医院、写字楼、产业园等。根据济南市政府最近公布的《关于济南市上市挂牌后备企业资源库2020年度入库企业名单的通知》,公司已经列入济南市上市挂牌后备企业资源库入库企业。 新大正是西南地区学校物业的龙头。截至2020H1,新大正拥有学校项目60个,是西南地区学校物业的龙头。公司早早确立了自身以学校物业为公司特色的战略发展目标,在管学校数量从2016年的34个增长至2019年底的66个,2020H1项目数量减少主要是由于:1.受疫情影响,上半年学校全面推迟开学,部分学校因疫情原因暂停或延期进行物业招投标,对项目外拓造成较大压力;2. 公司拓展项目的战略从项目“数量”向“质量”转变,主动选择退出部分影响力较小、盈利能力较低的项目。 学校物业的项目拓展和航空物业等机构物业的拓展方式一致,以新大正首个学校物业项目——重庆大学为例,公司在2005年接入重庆大学虎溪校区后,在这一个项目上的年合同金额逐步提升, 根据中国政府采购网的信息,2020年12月续签的虎溪校区物业管理服务合同金额已高达5724万元(服务期限为三年),年化合同金额为1908万元,较2017年签订的年化合同金额增长14.7%;公司还逐步接入了重庆大学ABC三个主校区的安保服务,根据公司招股书信息,公司2016-2018年在重庆大学上的销售金额逐年提升,复合增长率16.8%。 公司已形成学校物业服务业务的竞争优势。和航空物业竞争壁垒一致的是,我们认为公司已经建立了可证实的品质服务:2007年重庆大学荣获全国物业管理示范校区,自此确立了以学校物业为重点发展方向的公司战略;以及标准化服务体系的建设:2015年公司牵头起草、编制《高校物业管理服务规范》(地方标准)。以上两个先决条件给公司在学校物业上的异地扩张奠定良好的基础。目前,公司的学校项目的拓展也从重项目数量,向重“项目质量”转变,更加关注特色学校以及有影响力的学校的拓展,2020年12月公司中标中国人民解放军陆军勤务学院,这是公司首个军事类高校项目。 除了基础物管服务以外,公司还在学校场景下开发特色增值服务业务,拓展了如学生公寓特约保洁、S潮宝等创新服务业务,帮助公司提升增值服务收入。 4 股权激励落地,公司增长全面提速 4.1 股权激励落地,增长中枢大幅提升 公司近日公布了股权激励草案,对公司产生全方位积极影响。具体方案如下:公司将以26.92元/股的价格授予17名激励对象合计125.3万股,全面覆盖了公司董事、总裁、助理总裁、董事会秘书等核心高管以及部分骨干中层管理人员,其中以原中航物业两位高管——刘文波先生和高文田先生为主,两位获授的限制性股票占比再33%。本次股权激励方案的锁定期限长,限售期分5期,最长一期达60个月,充分保障了核心管理层的稳定。 此次激励计划考核年度为2021-2025五个会计年度,以2020年营业收入、净利润值为基数,对各考核年度的营业收入增长率、净利润增长率进行考核:经我们计算,2021-2025年考核要求的营业收入较前一年的增速分别为45%、50%、42.9%、26.7%、21.1%,五年的年化复合增速为35.7%;净利润较前一年的增速分别为35%、40.7%、31.6%、24%、22.6%,五年的年化复合增速为30.6%。 此次考核方案将公司增速中枢提升到了新的高度:2017-19年公司营业收入的复合增速为17.2%,净利润复合增速为21.4%;公司未来五年收入复合增速的目标是2017-19年复合增速的两倍。对净利润复合增速的要求也在原先基础上增长近10%。从此次激励方案我们也可以看出,公司目前将扩大规模作为公司发展的首要目标,我们认为这是非常正确也非常符合公司目前的发展阶段的。从外部环境看:随着机构物业越来越受到资本市场的关注,行业目前也缺乏龙头公司,此时是公司借力资本扩张规模,提升公司影响力的最佳时机。从公司内部情况看:公司已经完成了人才聚集,也已经初步完成了全国化布局,为业绩爆发期做好铺垫。 4.2 首单收并购落地,外延增长可期 虽然公司给未来五年增速定了一个较高的目标,但我们认为达成该业绩目标仍是一个大概率事件。首先,除了自身全国化外拓布局,公司从2020年完成首单收并购以来,未来我们相信也会有更多的收并购落地;其次,公司也在大力发展创新业务,尤其是在近日公司修订了《公司章程》,新增了固体废物治理、污水处理、保安服务、文化场馆管理服务、养老服务等经营范围,进一步拓宽业务范围,提升在物管行业当中的综合服务能力和竞争力。 公司过去主要依靠招投标获取项目,导致公司历年来综合物业管理服务收入的增长幅度较低,2017-2019年综合物管收入CAGR为15.0%。根据公司年报,2019年公司新增业务项目中90%以上通过公开招投标取得,其余部分为商务谈判。2020年10月,公司以9700万元现金对价收购民兴物业100%股权,对应2019年PE为3.1倍,这是公司上市以来首单收并购。民兴物业设立于 2002 年,深耕四川区域近 20 年,现有在管项目100余个,在管面积逾350万平方米,签约合同总金额约4.3亿元。民兴物业从金融物业不断衍生至办公物业、公共物业等各大业态,其项目多为相对优质的行政办公类业态项目。 我们预计民兴物业的并表将给公司带来营收和净利润的大幅提升:2019年民兴物业实现收入2.6亿元,净利润3113.0万元,对应净利率为11.9%。按两家公司2019年的数据来看,民兴物业全并表能给新大正带来24.7%的增量营收和29.8%的增量净利润。 收购民兴物业大幅提升了新大正在西南地区的影响力,增强了公司在办公物业上的竞争力,进一步巩固公司在西南地区的龙头地位。我们认为公司后续可能会更加注重收并购丰富自身的服务内容,并提升业绩增长。 4.3 城市服务有望成为公司新增长点 老旧小区改造和新城建设为公司做城市服务提供了空间。除了传统的物管服务,公司在2020年也将市政运营(城市服务)的发展提上日程,在半年报中提出要将市政道路清扫、保洁管养作为新业态的孵化重点。2020年6月,公司与青岛融源创新股权投资有限公司合资成立青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司,共同开发青岛市李沧区服务业务市场,合资合作共同助推城市管理创新发展。根据公司披露截至2020年底募投资金使用情况,公司预备投入在市政环卫业务拓展上的1.0亿元尚未使用、在停车场改造及投资建设上的1549.0万元也仅使用了3.3%,我们认为这一业务有望成为公司2021年的新增长点之一。 4.4 成立科技子公司,加速科技化建设 公司自上市以来一直非常注重科技化的投入,根据上市募集资金的使用规划,公司预计将在企业信息化建设项目中投入9271万元,占总募集资金的21.3%。企业信息化建设主要内容包括对公司管理信息化的系统部署、基础物业管理的技术升级以及设施管理运营的项目建设三块内容,目前投资进度仅为19.39%。近日公司披露拟在深圳设立全资子公司并新增其为“企业信息化建设项目”部分实施项目的实施主体,同时增加项目公司所在地为募投项目的实施地点。我们认为以子公司的形式推动科技化的建设,充分体现了公司对科技化投入的重视,对于人力成本占比较高的物业管理公司,科技化的运用在降本提效上是非常重要的。随着公司全国化布局加深,科技化对成本节约效应的体现也会更加明显。 5 盈利预测与投资建议(略) 风险提示 公司全国布局受阻导致业绩增长不及预期; 收并购市场竞争激烈,公司未能找到合适标的导致业绩增长不及预期; 扩张期间费用率过高。 报表预测(略) 证券研究报告名称:《万事俱备,东风已来》 对外发布时间:2021年2月25日 报告发布机构 中信建投证券股份有限公司 本报告分析师:竺劲 执业证书编号:S1440519120002 关注方法: 1、点击通讯录-点击右上角加号-查找公众号-搜索“地产加把劲”-添加关注即可。2、长按以下二维码进行关注。
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