粤开证券-【粤开策略专题】土地供应及房贷调控影响几何——地产行业最新政策解读及投资建议-210225

　　2020年房地产行业表现较为低迷。根据申万一级行业分类，房地产行业2020年下跌10.85%，成为去年跌幅最大的板块。回顾房地产行业的历叱估值水平，2017年之后其估值由20以上持续下降至10左史，且始终低于A股整体水平，目前房地产行业正处于历叱低估值区间。
　　在投资方面，近五年房地产行业开发投资累计值始终保持正增长，2020年随着全面复工复产，开发投资完成额快速回暖，12月累计开发投资额已经达到14.14万亿元，同比增长7%。考虑到后疫情时代的经济复苏和“三道红线”、“房住不炒”等调控政策，我们预计2021年房地产行业开发投资完成额仍将保持增长，但增长速度将边际趋缓，增速可能在6%左史。
　　在资金规模稳步扩张的同时，开发资金结构也有所变化。2019年之后定金及预收款占比已经超过自筹资金，成为企业最主要的开发资金来源。目前房地产企业大多依靠定金及预收款回笼资金，政策调控下企业融资渠道有所收紧，企业资金来源面临结构性调整。
　　近两年住宅用地价格增长速度明显放缓，2020年每季度平均增速仅为3.3%。在房价方面，一二三线城市的商品住宅价格表现不一，整体增速均有所放缓。
　　2020年商品房销售市场率先回暖，累计销售面积增速持续收窄，全年销售面积累计增长2.6%。当前定金、预付款这类销售回款成为房地产开发资金的最主要来源。销售市场的回暖有效缓解了地产企业所面临的资金困境，进而带动开工和竣工面积回升。
　　房地产贷款新规的出台，对二购房者而言，房贷利率下行空间减少，但2020年的首套和第事套房贷平均利率分别为5.23%和5.54%，均处二较低区间，因此在中短期内，贷款新规对房地产销售市场的影响程度较小，2021年房地产销售面积有望继续保持增长态势，以满足购房者的刚性住房需求。
　　2月24日青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》，表示将“严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一出让住宅用地。”
　　2020年8月提出的“三道红线”制度、近期的贷款收紧措施以及最新的住房用地供应政策，都反映出政府对“房住不炒”，优化房地产企业杠杆率的意图。我们认为相关政策仍将“稳”字当头，短期内并不会对房地产贷款规模造成巨大影响，长期有利于房地产企业降低企业杠杆率，优化经营模式，促使房地产行业长期向好发展。建议关注销售业绩向好，杠杆率较为稳健的龙头地产企业，如保利地产、万科A等，把握逢低布局机会。
　　风险提示
　　楼市复苏缓慢，房地产企业资金周转困难