光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年1月）：多部委发文支持物管发展，多公司2020年业绩盈喜-210208

　　市场行情：本月光大地产 AH 核心物业指数+11.7%
　　样本：2021 年 1 月起：考虑到市场标的供给的增加，我们根据公司基本面和市场表现调入 15 个新标的，指数样本股从原先的 15 个扩充至 30 个。指数：2021 年 1 月：光大地产 A H 核心物业指数上涨 11.71%，跑赢沪深300 指数 9.01pc，跑赢恒生指数 7.85pc，跑赢恒生港股通指数 6.38pc。个股：2021 年 1 月涨幅（%）：30 个样本股平均涨跌幅为+7.4%。其中，涨幅居前的为恒大物业（+92.2%）、永升生活服务（+31.3%）、合景悠活（+29.7%）、融创服务（+27%）、碧桂园物业（+20.8%）。港股通：2021 年 1 月持股比例变化(pc)：保利物业（+3.26pc）、中海物业（+2.40pc）、永升生活服务（+1.75pc）、建业新生活（+0.77pc）、绿城服务（+0.73pc）。
　　行业动态跟踪：多部委发文支持物业服务企业发展
　　中央：住建部、发改委、银保监会等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》， 明确鼓励有条件的物业服务企业向养老、 健康等领域延伸。 《人民日报》 提出要聚焦加强改进住宅物业管理工作、打通服务社区居民“最后一公里”、引入物业管理探索老旧小区长效管理机制等。地方： 四川发布指导意见提出推进物业服务业转型升级、提升服务能力助推社区基层治理。上海印发《社区新型基础设施建设行动计划》，探索将 5G、人工智能、物联网、大数据等新技术全面融入社区生活。
　　企业动态跟踪：多家上市公司发布 2020 年业绩盈喜
　　企业经营动态： 城市服务方面， 碧桂园服务中标韶赣高速公路停车区物业服务项目、天津市第四中心医院物业管理项目。永升生活服务中标多条高速服务区保安、保洁及收费站入口治超保安服务； 项目拓展方面， 保利物业中标宁波市海曙区姚丰地段 HS14-01-3g 住宅项目、合肥市委党校（合肥行政学院）物业管理服务采购项目。绿城物业中标杭州市市民中心行政区物业管理服务采购项目； 合资合作方面，永升生活服务收购彰泰服务 65%股份。
　　资本市场动态：1 月 13 日，新希望服务成为新年首家递交招股书的物管企业。随后，荣万家、宋都服务、世纪金源服务陆续在港交所挂牌上市。年度业绩预告：物管企业陆续发布 2020 年度正面盈利预告，多家企业业绩亮眼。其中，恒大物业年度净利润同比增长 180%左右；时代邻里年度净利润同比增长不低于 140%；融创服务年度股东应占溢利同比增长超过 120%。
　　投资建议：关注四大主线
　　建议关注四条主线： 1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，恒大物业、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，建议关注建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，建议关注中海物业、保利物业，招商积余、华润万象生活。
　　风险分析：项目拓展进度低于预期；部分企业对于关联房企过于依赖。