特发服务:国浩律师(深圳)事务所关于公司首次公开发行股票并在创业板上市之补充法律意见书(五)

发行人律师关于本次发行的文件 补充法律意见书（五）

国浩律师（深圳）事务所

关于

深圳市特发服务股份有限公司
申请首次公开发行股票并在创业板上市
之

补充法律意见书（五）

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2020 年 6 月


发行人律师关于本次发行的文件 补充法律意见书（五）

国浩律师（深圳）事务所

关于

深圳市特发服务股份有限公司

申请首次公开发行股票并在创业板上市

之

补充法律意见书（五）

GLG/SZ/A3868/FY/2020-208
致：深圳市特发服务股份有限公司

国浩律师（深圳）事务所（以下简称“本所”）根据与深圳市特发物业管理有限公司（以下简称“发行人”“公司”）签订的《法律顾问服务协议》，担任发行人申请首次公开发行境内上市人民币普通股（A 股）股票并在创业板上市（以下简称“本次发行上市”）的专项法律顾问，出具了《关于深圳市特发服务股份有限公司申请首次公开发行股票并在创业板上市之法律意见书》（以下简称“《法律意见书》”）、《关于深圳市特发服务股份有限公司申请首次公开发行股票并在创业板上市之律师工作报告》（以下简称“《律师工作报告》”）、《关于深圳市特发服务股份有限公司申请首次公开发行股票并在创业板上市之补充法律意见书（一）》（以下简称“《补充法律意见书（一）》”）、《关于深圳市特发服务股份有限公司申请首次公开发行股票并在创业板上市之补充法律意见书（二）》（以下简称“《补充法律意见书（二）》”）、《关于深圳市特发服务股份有限公司申请首次公
开发行股票并在创业板上市之补充法律意见书（三）》（以下简称“《补充法律意见书（三）》”）、《关于深圳市特发服务股份有限公司申请首次公开发行股票并在创业板上市之补充法律意见书（四）》（以下简称“《补充法律意见书（四）》”）。

现根据《创业板首次公开发行股票注册管理办法（试行）》（以下简称“《管理办法》”）等相关规定，本所律师出具本补充法律意见书。

本补充法律意见书作为《律师工作报告》《法律意见书》《补充法律意见书（一）》《补充法律意见书（二）》《补充法律意见书（三）》《补充法律意见书（四）》的补充，不一致之处以本补充法律意见书为准。在本补充法律意见书中，除非上下文另有说明，所使用的简称、术语和定义与《律师工作报告》中使用的简称、术语和定义具有相同的含义，本所律师在《律师工作报告》《法律意见书》《补充法律意见书（一）》《补充法律意见书（二）》《补充法律意见书（三）》《补充法律意见书（四）》中声明的事项适用于本补充法律意见书。


第一节 正文

一、本次发行上市的批准和授权

（一）经本所律师核查，发行人于 2020 年 6 月 15 日召开 2020 年第一
次临时股东大会，该次会议以书面记名投票方式逐项表决通过了《关于修改公司申请首次公开发行人民币普通股（A 股）股票并在创业板上市的议案》《关于提请股东大会授权董事会办理公司申请首次公开发行人民币普通股（A 股 ）股 票 并 在 创 业 板 上 市 相 关 事 宜 的 议 案 》《 关 于 修 改 公 司 出 具 首 次 公 开发行股票并在创业板上市相关承诺函的议案》《关于修改〈深圳市特发服务股份有限公司章程〉及公司首次公开发行股票并上市后适用之〈深圳市特发服务股份有限公司章程（草案）〉的议案》《关于豁免公司 2020 年第一次临时股东大会通知期限的议案》等议案。本所律师认为，发行人上述股东大会的召集、召开及表决结果有效。

（二）经本所律师核查，发行人 2020 年第一次临时股东大会审议通过
了《关于提请股东大会授权董事会办理公司申请首次公开发行人民币普通股（A 股）股票并在创业板上市相关事宜的议案》，依法就本次发行上市相关事宜对董事会作出授权。本所律师认为，其授权范围、程序合法有效。

（三）本所律师认为，发行人已就本次发行上市获得了其内部权力机构的批准，但仍需通过深交所的发行上市审核并经中国证监会履行发行注册程序。

二、发行人本次发行上市的主体资格

（一）发行人具有发行上市的主体资格

经本所律师核查，发行人前身特发物业成立于 1993 年 5 月 31 日；2018
年 11 月 20 日，特发物业按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司，
持续经营时间自特发物业成立至今已逾三年。

（二）经本所律师核查，发行人为依法有效存续的股份有限公司，不存在根据法律、法规以及公司章程需要终止的情形。

综上，本所律师认为，发行人系依法成立并有效存续的股份有限公司，具备《公司法》《证券法》及《管理办法》规定的关于公开发行股票的主体资格。

三、本次发行上市的实质条件

（一）经本所律师核查，发行人本次发行上市符合《公司法》规定的发行股票的规定。

1. 根据发行人 2019 年第三次临时股东大会决议及 2020 年第一次临时
股东大会决议，发行人本次发行股票的种类为人民币普通股（A 股），每股股票面值为人民币 1.00 元，每一股份具有同等权利，每股的发行条件和价格相同；任何单位或者个人所认购的股份，每股支付相同价款，符合《公司法》第 126 条和第 127 条的规定。

2. 根据发行人 2019 年第三次临时股东大会决议及 2020 年第一次临时
股东大会决议，发行人本次发行上市已获股东大会审议通过，股东大会已对本次发行的新股种类及数额等事项或其确定原则作出决议，符合《公司法》第 133 条的规定。

（二）经本所律师核查，发行人本次发行上市符合《证券法》规定的公开发行股票的条件。

1. 经本所律师核查，发行人已经依法建立并健全了股东大会、董事会、
监事会、独立董事、董事会秘书制度，聘任了高级管理人员，设立了相关职能部门，相关机构和人员能够依法履行职责，发行人具备健全且运行良好的组织机构，符合《证券法》第 12 条第一款第（一）项的规定。

2. 根据天健出具的《审计报告》及发行人于 2020 年 6 月 15 日签署的《深
圳市特发服务股份有限公司首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书（申报稿）》（以下简称“《招股说明书》”），发行人报告期内连续盈利，具有持续经营能力，符合《证券法》第 12 条第一款第（二）项的规定。

3. 经核查，天健对发行人报告期内的财务报表出具了无保留意见的《审
计报告》，符合《证券法》第 12 条第一款第（三）项之规定。

4. 根据发行人及控股股东出具的声明，以及相关政府部门出具的证明，
并经本所律师核查，发行人及其控股股东最近三年不存在贪污、贿赂、侵占财 产 、挪 用 财 产 或 者 破 坏 社 会 主 义 市 场 经 济 秩 序 的 刑 事 犯 罪 的 情 形 ，符 合《 证券法》第 12 条第一款第（四）项之规定。

5. 经本所律师核查，发行人与国泰君安签订了保荐承销协议书，聘请国
泰君安担任保荐机构并委托其承销本次发行的股票，符合《证券法》第 10 条第一款和第 26 条第一款的规定。

（三）经本所律师核查，发行人本次发行上市符合《管理办法》规定的首次公开发行股票的条件。

1. 发行人系特发物业按经审计的原账面净资产值折股整体变更的股份
有限公司，自特发物业设立之日起计算，其持续经营时间已逾三年。发行人具有完善的公司治理结构，依法建立健全了股东大会、董事会、监事会以及独立董事、董事会秘书、审计委员会等制度，相关机构和人员能够依法履行职责。因此，发行人符合《管理办法》第 11 条的规定。

2. 根据发行人的声明并经本所律师核查，发行人会计基础工作规范，报
告期内财务报表的编制和披露符合企业会计准则和相关信息披露规则的规定，在所有重大方面公允地反映了发行人的财务状况、经营成果和现金流量。本次发行上市的审计机构天健已出具无保留意见的《审计报告》。

根据天健出具的《关于深圳市特发服务股份有限公司内部控制的鉴证报告》，该报告认为，“发行人按照《企业内部控制基本规范》及相关规定于 2019年 12 月 31 日在所有重大方面保持了有效的内部控制”。


因此，发行人符合《管理办法》第 12 条的规定。

3. 根据发行人的声明并经本所律师核查，发行人资产完整，业务、人员、
财务、机构独立，与控股股东及其控制的其他企业间不存在对发行人构成重大不利影响的同业竞争，不存在严重影响独立性或者显失公平的关联交易。
经本所律师核查，发行人主营业务、控制权、管理团队稳定，最近 2 年
内主营业务和董事、高级管理人员均没有发生重大不利变化。

经本所律师核查，发行人控股股东和受控股股东、实际控制人支配的股东所持发行人的股份权属清晰，最近 2 年实际控制人没有发生变更，不存在导致控制权可能变更的重大权属纠纷。

经本所律师核查，发行人不存在涉及主要资产、核心技术、商标等的重大权属纠纷，重大偿债风险，重大担保、诉讼、仲裁等或有事项，经营环境已经或者将要发生重大变化等对持续经营有重大不利影响的事项。

综上，本所律师认为，发行人业务完整，具有直接面向市场独立持续经营的能力，符合《管理办法》第 13 条之规定。

4. 发行人主营业务为综合设施管理服务。根据发行人的声明、相关政府
部门出具的证明，并经本所律师核查，发行人经营的业务符合法律、行政法规的规定，符合国家产业政策。

根据发行人及其控股股东的声明、相关主管部门出具的证明，并经本所律师核查，最近 3 年内，发行人及其控股股东不存在贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产或者破坏社会主义市场经济秩序的刑事犯罪，不存在欺诈发行、重大信息披露违法或者其他涉及国家安全、公共安全、生态安全、生产安全、公众健康安全等领域的重大违法行为。

根据发行人董事、监事和高级管理人员的声明、相关政府部门出具的证明，并经本所律师核查，发行人董事、监事和高级管理人员不存在最近 3 年内受到中国证监会行政处罚，或者因涉嫌犯罪正在被司法机关立案侦查或者
涉嫌违法违规被中国证监会立案调查且尚未有明确结论意见等情形。

综上，本所律师认为，发行人符合《管理办法》第 14 条的规定。

（四）经本所律师核查，发行人本次发行上市符合《深圳证券交易所创业板股票上市规则（2020 年修订）》（以下简称“《上市规则》” ）规定的上市条件。

1. 如 本 章 第（ 三 ）节 所述 ，发 行 人 本 次 发 行 符 合 中 国 证 监 会 规 定 的 创 业
板发行条件，符合《上市规则》第 2.1.1 条第一款第（一）项之规定。

2. 本次发行前，发行人的股本总额为 7,500 万元；根据发行人本次发行
方案，发行人本次发行上市后的股本总额不低于 10,000 万元。因此，发行人本次发行后的股本总额不低于 3,000 万元，符合《上市规则》第 2.1.1 条第一款第（二）、（三）项之规定。

3. 发行人本次发行上市选择的是《上市规则》第 2.1.2 条规定的第一项
标准，即“最近两年净利润均为正，且累计净利润不低于 5,000 万元”。根据
天健出具的《审计报告》，发行人 2018 年、2019 年净利润分别为 5,527.08 万
元和 6,761.33 万元。因此，发行人符合《上市规则》第 2.1.1 条第一款第（四）项及第 2.1.2 条之规定。

基于上述，本所律师认为，发行人符合《上市规则》第 2.1.1 条、第 2.1.2 条
规定的上市条件。

综上所述，本所律师认为，发行人具备《公司法》《证券法》《管理办法》《上市规则》等法律、行政法规和规范性文件规定的首次公开发行股票并在创业板上市的实质条件，但尚需通过深交所的发行上市审核并报中国证监会履行发行注册程序。

四、发行人的设立

（一）经本所律师核查，发行人系按经审计的账面净资产值折股整体变
更设立的股份有限公司，本所律师认为，发行人设立的程序、资格、条件、方式等符合法律、法规和规范性文件的规定，并已办理必要的批准、登记手续。

（二）经本所律师核查，特发物业按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司过程中签订的《发起人协议》，符合有关法律、法规和规范性文件的规定，不会因此引致发行人设立行为存在潜在纠纷。

（三）经本所律师核查，发行人设立过程中履行了必要的审计、评估和验资程序，符合当时法律、法规和规范性文件的规定。

（四）经本所律师核查，发行人第一次股东大会的程序及所议事项符合法律、法规和规范性文件的规定。

五、发行人的独立性

（一）经本所律师核查，发行人的业务独立。发行人拥有独立的业务体系及业务资质，其业务独立于股东单位和其他关联方，具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力。发行人与控股股东及其控制的其他企业间不存在同业竞争，以及严重影响公司独立性或者显失公允的关联交易的情形。
（二）经本所律师核查，发行人资产独立完整。发行人不存在资产被控股股东其关联方控制和占用的情况。发行人系由特发物业整体变更而来，原特发物业的资产全部由发行人承继，发行人拥有的不动产权、专利、商标及软件著作权等主要资产已取得相应的权属证书。

（三）经本所律师核查，发行人的人员独立。发行人的董事、监事、高级管理人员严格按照《公司法》、公司章程等有关规定通过合法程序选举或聘任产生，符合法律、行政法规和规范性文件及公司章程的规定。截至本补充法律意见书出具之日，发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员专职在公司工作，未在控股股东及其控制的其他企业中担任除董事以外的其他职务，未在控股股东及其控制的其他企业领薪；发行
人的财务人员未在控股股东及其控制的其他企业中兼职。发行人拥有独立于股东的员工，独立与员工签订劳动合同，并且制定了独立的劳动、人事、工资管理等制度对员工进行管理。

（四）经本所律师核查，发行人的机构独立。发行人已建立了健全的内部经营管理机构，独立行使经营管理权，未有与发行人的控股股东及其控制的其他企业存在机构混同的情形。

（五）经本所律师核查，发行人的财务独立。发行人单独设有计划财务部，并配备了具有相应资质的会计人员从事会计记录和核算工作。发行人根据《中华人民共和国会计法》等法律、法规的规定建立了独立的财务核算体系，财务决策独立。发行人设立开立银行账户，财务核算独立于控股股东及其控制的其他企业，不存在与控股股东及其控制的其他企业共用银行账户的情形。报告期内发行人独立纳税。截至基准日，控股股东和其他关联方不存在占用发行人的资金、资产和其他资源的情况，不存在发行人为控股股东和其他关联方违规提供担保的情况。

综上所述，发行人业务独立，资产独立完整，人员独立，财务独立，机构独立，具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力。

六、发起人和股东（实际控制人）

（一）经本所律师核查，发行人整体变更设立股份有限公司时各发起人持股数额及持股比例如下：

序号 发起人名称 持股数额（万股） 持股比例

1 特发集团 4,777.50 63.70%

2 三建股份 1,500.00 20.00%

3 银坤股份 1,125.00 15.00%

4 特发投资 97.50 1.30%

合计 7,500.00 100.00%

（二）经本所律师核查，截至本补充法律意见书出具之日，发行人股东及股本结构如下表所示：


序号 股东名称 持股数额（万股） 持股比例

1 特发集团 4,777.50 63.70%

2 三建股份 1,500.00 20.00%

3 银坤股份 1,125.00 15.00%

4 特发投资 97.50 1.30%

合计 7,500.00 100.00%

（三）经本所律师核查，发行人的发起人及股东均系依法成立并有效存续的企业，具有法律、法规和规范性文件规定担任发起人或股东及出资的资格。

（四）经本所律师核查，发行人的发起人或股东的人数、住所、出资比例符合有关法律、行政法规和规范性文件的规定。

（五）经本所律师核查，发起人及股东已投入发行人的资产的产权关系清晰，将上述资产投入发行人不存在法律障碍。

（六）经本所律师核查，发起人不存在将其全资附属企业或其他企业先注销再以其资产折价入股的情形。

（七）经本所律师核查，发起人不存在以在其他企业中的权益折价入股的情形。

（八）经本所律师核查，发起人投入发行人的资产在投入发行人前即已由特发物业合法拥有，不存在所投入资产或权利的权属证书由发起人转移给发行人的法律障碍或风险。

（九）经本所律师核查，深圳市国资委为发行人的实际控制人，其实际控制人地位最近两年内未发生变更，且不会因发行人本次发行上市而改变。
七、发行人的股本及演变

（一）经本所律师核查，特发物业的设立行为符合其时有效的法律、法
规及规范性文件的规定，股权设置合法有效，产权界定和确认不存在法律纠纷及风险。

（二）经本所律师核查，特发物业设立后历次股权变动已经履行了必要的法律程序并办理了相应的工商登记手续，符合当时的法律、法规及规范性文件的规定、合法、合规、真实、有效。

（三）根据深圳市市监局提供的企业登记档案资料、发行人及其股东出具的声明并经本所律师核查，截至本补充法律意见书出具之日，发起人所持股份不存在质押的情形。

八、发行人的业务

（一）经本所律师核查，发行人已经取得了从事主营业务所必需的资质许可、备案，有权在其许可、备案的经营范围内的相关业务和经营活动，发行人的经营范围和经营方式符合相关法律、法规和规范性文件的规定。

（二）根据 Serge Zima Kekambezi & Associés 出具的法律意见书、补充
法律意见书（一）及补充法律意见书（二），特发刚果金在刚果（金）的经营活动合法合规。

（三）根据《招股说明书》及《审计报告》并经本所律师核查，发行人最近两年内主营业务没有发生重大变化。

（四）经本所律师核查，截至本补充法律意见书出具之日，发行人不存在影响其持续经营的法律障碍。

九、关联交易及同业竞争

（一）发行人的关联方

根据《公司法》《企业会计准则第 36 号—关联方披露》（财会［2006］
3 号）、《上市规则》等法律、法规和规范性文件的规定，发行人的关联方主要包括：

1. 发行人的控股股东：特发集团。

2. 持有发行人 5%以上股份的其他股东：三建股份、银坤股份。

3. 发行人董事、监事、高级管理人员，包括发行人的董事共 9 名，分别
为陈宝杰、崔平、王婕、吴锐楷、施晖、周初新、张建军（独立董事）、廖森林（独立董事）、曹阳（独立董事）；发行人的监事共 3 名，分别为徐德勇、王卫冲、马晓珣（职工代表监事）；发行人的高级管理人员共 6 名，分别为陈宝杰、崔平、李林、王立涛、尹玉刚、王隽。

4. 发行人控股子公司：特力物业、特发资产、特发餐饮、特发商务、特
发楼宇、特发刚果金、特发政务、特发鑫润、特发东部、山东特发、天津特发。

5. 发行人参股公司：武汉特发、河南特发、特发建设。

6. 发行人的分公司：深圳市特发服务股份有限公司西北分公司、深圳市
特发服务股份有限公司黄山分公司、深圳市特发服务股份有限公司武汉洪山分公司、深圳市特发服务股份有限公司荆州分公司、深圳市特发服务股份有限公司发展中心分公司、深圳市特发服务股份有限公司宁德分公司、深圳市特发服务股份有限公司恩施分公司、深圳市特发服务股份有限公司临沂分公司、深圳市特发服务股份有限公司郑州分公司、深圳市特发服务股份有限公司楚雄分公司、深圳市特发服务股份有限公司合肥分公司、深圳市特发服务股份有限公司南通分公司、深圳市特发服务股份有限公司淮安分公司、深圳市特发服务股份有限公司特发小区管理处、深圳市特发服务股份有限公司珠宝园分公司、深圳市特发服务股份有限公司坂田分公司、深圳市特发服务股份有限公司信息港分公司、深圳市特发服务股份有限公司东莞分公司、深圳市特发服务股份有限公司和平里花园管理处、深圳市特发服务股份有限公司泊林花园管理处、深圳市特发服务股份有限公司岳阳县分公司、深圳市特发
服务股份有限公司武汉分公司、深圳市特发服务股份有限公司成都分公司、深圳市特发服务股份有限公司杭州分公司、深圳市特发服务股份有限公司上海分公司、深圳市特发服务股份有限公司北京分公司、深圳市特发服务股份有限公司廊坊分公司。

7. 发行人控股子公司的子公司：东部服务。

8. 发行人控股子公司的分公司：深圳市特发政务服务有限公司随州分公
司、深圳市特发特力物业管理有限公司布心工业区管理处、深圳市特发政务服务有限公司麻城分公司、深圳特发商务有限公司上海分公司、山东省特发商务服务有限公司青岛分公司、深圳市特发餐饮管理有限公司坂田分公司、深圳特发商务有限公司杭州未来酒店分公司、深圳特发商务有限公司武汉分公司、深圳市特发政务服务有限公司恩施分公司、深圳市特发政务服务有限公司武汉洪山分公司、深圳市特发政务服务有限公司荆门分公司、深圳市特发政务服务有限公司黄石分公司、深圳市特发政务服务有限公司武汉分公司、深圳市特发政务服务有限公司汕头分公司、深圳市特发物业资产经营有限公司沙井分公司、深圳市特发物业资产经营有限公司发展中心分公司、深圳市特发特力物业管理有限公司洛阳分公司、深圳市特发特力物业管理有限公司汽车大厦停车场、深圳市特发特力物业管理有限公司雍怡阁服务中心停车场、深圳市特发特力物业管理有限公司布心管理处停车场、深圳市特发特力物业管理有限公司停车场。

9. 发行人控股股东控制或施加重大影响的除发行人及其控股子公司以
外的重要企业。

10.发行人董事、监事、高级管理人员控制或担任董事、高级管理人的除发行人及其控股子公司以外的企业。

11.发行人控股股东的董事、监事及高级管理人员及其关系密切的家庭成员，及上述自然人控制或担任董事、高级管理人员的除发行人及其控股子公司的企业。


12.发行人的董事、监事、高级管理人员的关系密切的家庭成员，及上述自然人控制或担任董事、高级管理人员的除发行人及其控股子公司的企业。
13.报告期内发行人已注销的分公司

发行人及其控股子公司报告期内注销的分支机构包括：深圳市特发服务股份有限公司福田分公司、深圳市特发服务股份有限公司云南永仁项目部、深圳市特发物业管理有限公司杭州西湖区分公司、深圳市特发物业管理有限公司发展中心物业管理部、深圳市特发物业管理有限公司华为生产中心停车场、深圳市特发物业管理有限公司华为行政中心停车场、深圳市特发物业管理有限公司华为单身公寓停车场、深圳市特发物业管理有限公司华瑞大厦停车场、深圳市特发物业管理有限公司特发小区停车场、深圳市特发物业管理有限公司蛟湖二号大院停车场、深圳市特发特力物业管理有限公司水贝工业区停车场。

（二）发行人与关联方之间的重大关联交易

根据《审计报告》，并经本所律师核查，发行人报告期内发生的重大关联交易如下（本补充法律意见书披露的“重大关联交易”指发行人及其控股子公司与关联自然人发生的成交金额在 30 万元以上的交易，与关联法人发生的成交金额占公司最近一期经审计净资产绝对值 0.5%以上且成交金额在 100 万元以上的关联交易，或者金额虽未达到以上标准，但本所律师依其性质认为应该披露的关联交易，但不包括发行人与其控股子公司之间发生的交易）：

1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易

（1） 采购商品和接受劳务的关联交易

单位：元

关联方 关联交易内容 2019 年度 2018 年度 2017 年度

深圳市特发工程管理有限责任公 办公区物业管理 177,876.72 143,289.86 49,410.38
司

特发信息 管理及水电费 161,285.09 147,491.07 177,508.69

深圳市华日丰田汽车销售服务有 车辆维修 4,986.18 — —

限公司


特发集团 转让商标使用权 143,963.70 4,008.00 —

（2） 出售商品和提供劳务的关联交易

单位：元

关联方 关联交易内容 2019 年度 2018 年度 2017 年度

深圳市中天实业有限公 物业管理服务 11,205,081.41 6,097,643.88 1,110,180.88
司

特发信息 物业管理服务 8,607,850.44 8,609,225.64 7,982,170.07

深圳特力吉盟投资有限 物业管理服务 8,176,784.50 7,525,637.99 7,449,415.00
公司

房屋资产经营 3,532,121.28 3,543,492.64 3,037,941.14

特发集团 帮办服务 1,195,741.37 330,188.68 —

物业管理服务 1,131,159.24 646,707.72 339,226.37

青岛涌泰置业有限公司 物业管理服务 3,032,408.98 1,123,382.29 1,074,882.91

三建股份 物业管理服务 2,353,493.77 1,936,338.56 —

深圳市兴龙机械模具有 物业管理服务 2,347,004.53 31,918.87 106,396.23
限公司

深圳市特发工程管理有 物业管理服务 2,047,575.40 2,034,997.82 184,884.62
限责任公司

深圳市特发信息光网科 物业管理服务 1,885,774.41 671,180.65 —

技股份有限公司

深圳特发华日汽车企业 物业管理服务 1,830,170.26 915,881.13 —

有限公司

荆州市特发置地有限公 物业管理服务 878,575.00 — —

司

深圳市特发衡佳房地产 —

投资有限公司 物业管理服务 705,797.35 —

深圳市汽车工业贸易有 物业管理服务 699,274.33 96,613.18 —

限公司

深圳经济特区发展中心 房屋资产经营 405,200.84 558,721.87 518,458.00
有限公司 物业管理服务 43,017.63 12,102.04 —

深圳市特发信息光电技 物业管理服务 148,483.13 134,941.94 133,649.75
术有限公司

特力集团 物业管理服务 130,389.00 — —

海门市拓鸿实业有限公 物业管理服务 122,281.58 273,639.26 125,168.94
司

中国长城资产管理股份 物业管理服务 116,307.26 — —

有限公司深圳市分公司

港通科技城发展（海 物业管理服务 94,596.78 — —

门）有限公司

深圳市特发进出口公司 房屋资产经营 52,345.36 52,508.21 86,528.22


物业管理服务 23,575.24 3,760.00 —

深圳市特发华辉石油有 物业管理服务 44,135.30 237,855.14 —

限公司

深圳市特力创盈科技有 物业管理服务 25,419.81 — —

限公司

五河县正启和城市建设 物业管理服务 — 437,674.12 377,358.46
有限公司

深圳市特发地产有限公 物业管理服务 — 267,990.72 749,696.99
司

深圳市特发小额贷款有 物业管理服务 — 60,451.98 —

限公司

南通三建控股有限公司 物业管理服务 — 18,867.92 —

关联自然人 物业管理服务 35,284.76 32,091.20 31,564.23

2. 关联受托管理

单位：元

委托方 受托方名称 受托资产类 年度确认的托管收益

名称 型 2019 年度 2018 年度 2017 年度

特发集 发行人 经营管理权 985,107.32 967,320.92 1,194,928.09
团 委托

特发集 发行人 经营管理权 — — 70,754.72

团 特发资产 委托 656,250.23 563,253.90 238,067.39

3. 关联租赁

单位：元

关联方名称 租赁资产种类 2019 年度 2018 年度 2017 年度

深圳市特发工程管理有限责 总部办公场所 716,342.52 701,310.76 301,765.75
任公司 停车位 20,567.14 14,864.86 —

总部办公场所 — — 127,999.98
公寓 298,285.74 — —

特发集团

员工宿舍 235,532.00 234,360.00 234,360.00
商业物业 133,366.51 — —

特发信息 员工宿舍 50,282.97 70,829.63 63,132.70

特力集团 员工宿舍 66,596.61 38,088.88 18,349.85

深圳市特发地产有限公司 停车场 713,796.00 659,203.81 618,000.00

深圳市中天实业有限公司 停车场 976,798.98 — —

深圳市特力新永通汽车发展 办公场所 29,578.07 — —

有限公司

深圳特发华日汽车企业有限 办公场所 — 70,190.50 169,650.00
公司


4. 关联方其他应收应付款

项目 关联方名称 2019.12.31 2018.12.31 2017.12.31

特发信息 228,310.00 300,000.00 400,000.00

深圳市特发信息光网科技股份有 100,000.00 — —

限公司

特发集团 49,358.04 55,307.30 180,269.24

其他应 深圳市特发进出口公司 16,015.50 5,387.40 65,308.50

收款 特力集团 40,487.11 17,086.66 13,059.81

河南特发 8,397.06 9,404.36 49,035.61

特发投资 — — 430,000.00

深圳市特发华辉石油有限公司 — — 1,000,000.00

深圳经济特区发展中心有限公司 — — 325.00

深圳市特发地产有限公司 1,110,333.00 373,150.20 456,317.46

特发集团 68,164.49 552,789.00 1,923,585.64

深圳市特发工程管理有限责任公 26,810.00 26,810.00 1,584,810.00
其他应 司

付款 深圳市特发进出口公司 — 46,903.00 202,299.00

深圳经济特区发展中心有限公司 — — 4,000,000.00

特力集团 — — 357.15

5. 关联方股权收购

2017 年 8 月，特发物业以 1,415 万元的评估价格收购了特力集团持有特
力物业 100%的股权。

6. 与关联方共同购买理财

特发物业与特发石油签署《银行理财合作协议》，约定特发物业出资 300
万元，特发石油出资 700 万元购买中信银行共赢利结构 17868 期理财产品，
协议有效期为 2017 年 8 月 29 日至 2017 年 12 月 13 日，年化收益率分别为
4.05%。

7. 商标许可使用及受让

报告期内，发行人无偿使用特发集团拥有的“特发物业”“特发政务”“特发楼宇”等系列商标。为保障公司资产的完整性和独立性，经发行人与特发

集团协商一致，双方于 2019 年 3 月及 2019 年 6 月签署商标转让协议，约定
特发集团将其拥有的 77 项商标专用权/申请权以 15.685 万元的评估价格转让给发行人。截至本补充法律意见书出具之日，上述转让的商标中，1 项商标申请权转让给发行人，且已完成注册；1 项商标申请权及 1 项商标专用权未能成功转让给发行人，其他 74 项商标专用权已成功转让至发行人名下。

8. 其他关联交易

特发集团与特发物业于 2013 年 5 月签订了《特发和平里花园Ⅰ期前期
物业管理服务合同》及其补充协议，于 2014 年 11 月签订了《特发和平里花园Ⅱ期前期物业管理服务合同》及其补充协议，约定特发集团委托特发物业进行项目停车场的管理，项目交付后满两年内的所有车位收取的停车费归特发物业所有，停车场的运作成本由特发物业全额承担，从第三年开始，双方按照以下比例分配停车场总收益：特发集团获得总收益的 60%，特发物业获得总收益的 40%。特发集团、特发物业与深圳市特发地产有限公司于 2017 年8 月签订协议书，约定特发集团将和平里花园Ⅰ期、Ⅱ期停车场的收益权利转让给深圳市特发地产有限公司。

（三）经本所律师核查，发行人与关联方之间的关联交易公允，且均已得到了独立董事、董事会、监事会的确认并经股东大会审核确认通过，不存在损害发行人及其他股东利益的情况。

（四）经本所律师核查，发行人公司章程、《股东大会议事规则》《董事会议事规则》《独立董事制度》《关联交易管理制度》等制度中，对关联交易的公允决策程序进行了规定，对关联交易的公允性提供了决策程序上的保障，体现了保护中小股东利益的原则，本所律师认为，发行人已明确规定了关联交易公允决策的程序。

（五）同业竞争

1. 经本所律师核查，发行人与控股股东及其控制的其他企业之间不存在
同业竞争。


2. 经本所律师核查，发行人控股股东已采取有效措施避免同业竞争。
3. 经本所律师核查，发行人已在《招股说明书》中对关联交易和解决同
业竞争的承诺或措施进行了充分披露，无重大遗漏或重大隐瞒。

十、发行人的主要财产

（一）根据发行人说明并经本所律师核查，截至本补充法律意见书出具之日，发行人控股子公司及分公司拥有的不动产权（含土地使用权及房屋所有权）如下表所示：

序 所有 权证号 房屋坐落 权利类型 面积 用途 他项
号 权人 （㎡） 权利

发行 川（2019）郫 郫筒镇龙腾 国有建设用 7.60 城镇住

1 人成 都区不动产权 二路 27 号 1 地使用权 宅用地 无
都分 第 0025626 号 栋 3 单元 5 房屋（构筑

公司 层 504 号 物）所有权 92.12 住宅

发行 川（2019）郫都 郫筒镇龙腾 国有建设用 7.60 城镇住

2 人成 区不动产权第 二路 27 号 1 地使用权 宅用地 无
都分 0026272 号 栋 3 单元 18 房屋（构筑 住宅

公司 层 1804 号 物）所有权 92.12

发行 高新区西区 国有建设用 城镇住

川（2019）成都 西源大道 地使用权 2.28 宅用地

3 人成 市不动产权第 1315 号 25 栋 无
都分 0173546 号 1 单元 10 楼 房屋（构筑

公司 1003 号 物）所有权 39.41 公寓

发行 高新区西区 国有建设用 城镇住

川（2019）成都 西源大道 地使用权 2.32 宅用地

4 人成 市不动产权第 1315 号 25 栋 无
都分 0173540 号 1 单元 11 楼 房屋（构筑

公司 1126 号 物）所有权 39.99 住宅

发行 高新区西区 国有建设用 城镇住

川（2019）成都 西源大道 地使用权 2.28 宅用地

5 人成 市不动产权第 1315 号 25 栋 无
都分 0163655 号 1 单元 18 楼 房屋（构筑

公司 1804 号 物）所有权 39.41 住宅

6 发行 高新区西区 国有建设用 2.27 城镇住 无
人成 西源大道 地使用权 宅用地


都分 川（2019）成都 1315 号 25 栋 房屋（构筑

公司 市不动产权第 1 单元 18 楼 物）所有权 39.18 住宅

0163652 号 1806 号

深圳市罗湖 国有建设用 - 商业金

特发 粤（2016）深圳 区人民南路 地使用权 融业

7 资产 市不动产权第 深圳发展中 无

0166806 号 心 1 栋 5 层 房屋（构筑 4,366.54 商业

物）所有权

注：上表中的国有建设用地使用权面积系指分摊土地使用权面积。

（二）无形资产

1. 专利

根据发行人说明并经本所律师核查，截至本补充法律意见书出具之日，发行人子公司拥有的专利权如下表所示：

序 权利人 专利名称 类型 申请号 申请日 有效 取得 权利
号 期 方式 限制

1 特发东 一种基于物联网的 实用 20192022 2019-02 - 10 继受 无

部 智能化清洗装置 新型 0619.1 21 年 取得

2 特发东 一种智能切割装置 实用 20192022 2019-02- 10 继受 无

部 新型 0631.2 21 年 取得

3 特发东 一种人工智能控制 实用 20192022 2019-02- 10 继受 无

部 终端 新型 0642.0 21 年 取得

4 特发东 一种机械加工用零 实用 20192022 2019-02- 10 继受 无

部 件打磨装置 新型 4297.8 21 年 取得

2. 商标

经本所律师核查，截至本补充法律意见书出具之日，发行人及其子公司拥有的注册商标专用权如下表所列示：

序 商标图形及名称 注册号 商标 注册有效期 注册人 取得 他项
号 类别 方式 权利

1 33952558 45 2019-07-28 至 发行人 继受 无

2029-07-27 取得

2 33959180 41 2019-07-21 至 发行人 继受 无

2029-07-20 取得


3 33953377 37 2019-07-21 至 发行人 继受 无
2029-07-20 取得

4 33937107 35 2019-07-21 至 发行人 继受 无
2029-07-20 取得

5 33944901 43 2019-07-21 至 发行人 继受 无
2029-07-20 取得

6 33950072 36 2019-07-21-至 发行人 继受 无
2029-07-20 取得

7 33943231 39 2019-07-21 至 发行人 继受 无
2029-07-20 取得

8 33952538 42 2019-09-28 至 发行人 继受 无
2029-09-27 取得

9 ‘ 1197903 35 2018-08-07 至 发行人 继受 无
2028-08-06 取得

10 24411117 39 2018-06-07 至 发行人 继受 无
2028-06-06 取得

11 1171724 6 2018-04-28 至 发行人 继受 无
2028-04-27 取得

12 1163705 41 2018-03-28 至 发行人 继受 无
2028-03-27 取得

13 1161055 11 2018-03-21 至 发行人 继受 无
2028-03-20 取得

14 1161054 11 2018-03-21 至 发行人 继受 无
2028-03-20 取得

15 1161006 7 2018-03-21 至 发行人 继受 无
2028-03-20 取得

16 1161007 7 2018-03-21 至 发行人 继受 无
2028-03-20 取得

17 1157237 6 2018-03-07 至 发行人 继受 无
2028-03-06 取得


18 1155936 36 2018-02-28 至 发行人 继受 无
2028-02-27 取得

19 1153815 37 2018-02-21 至 发行人 继受 无
2028-02-20 取得

20 1153789 42 2018-02-21 至 发行人 继受 无
2028-02-20 取得

21 1151887 41 2018-02-14 至 发行人 继受 无
2028-02-13 取得

22 1149843 39 2018-02-07 至 发行人 继受 无
2028-02-06 取得

23 1149838 36 2018-02-07 至 发行人 继受 无
2028-02-06 取得

24 1147722 42 2018-01-28 至 发行人 继受 无
2028-01-27 取得

25 1147953 38 2018-01-28-至 发行人 继受 无
2028-01-27 取得

26 1147982 39 2018-01-28 至 发行人 继受 无
2028-01-27 取得

27 1145917 37 2018-01-21 至 发行人 继受 无
2028-01-20 取得

28 1143997 35 2018-01-14 至 发行人 继受 无
2028-01-13 取得

29 21751905 41 2017-12-14 至 发行人 继受 无
2027-12-13 取得

30 1135917 35 2017-12-14 至 发行人 继受 无
2027-12-13 取得

31 1135884 41 2017-12-14 至 发行人 继受 无
2027-12-13 取得

32 1133862 37 2017-12-07 至 发行人 继受 无
2027-12-06 取得


33 1133887 40 2017-12-07 至 发行人 继受 无
2027-12-06 取得

34 1133908 38 2017-12-07 至 发行人 继受 无
2027-12-06 取得

35 1133744 36 2017-12-07 至 发行人 继受 无
2027-12-06 取得

36 1131713 42 2017-11-28 至 发行人 继受 无
2027-11-27 取得

37 1131985 39 2017-11-28 至 发行人 继受 无
2027-11-27 取得

38 19907366 11 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

39 19907516 7 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

40 19906958 35 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

41 19906807 37 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

42 19906479 41 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

43 19906415 42 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

44 19906240 45 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

45 19906683 39 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

46 19906868 36 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

47 19904328 39 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得


48 19905636 6 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

49 19905104 7 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

50 19904883 11 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

51 19904569 35 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

52 19904475 37 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

53 19903921 42 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

54 19903895 40 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

55 19903769 41 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

56 19903745 45 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

57 19907069 19 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

58 19904719 19 2017-06-28 至 发行人 继受 无
2027-06-27 取得

59 18281682 41 2017-03-07 至 发行人 继受 无
2027-03-06 取得

60 18281383 35 2016-12-14 至 发行人 继受 无
2026-12-13 取得

61 18281853 37 2016-12-14 至 发行人 继受 无
2026-12-13 取得

62 18281461 42 2016-12-14 至 发行人 继受 无
2026-12-13 取得


63 18282071 39 2016-12-14 至 发行人 继受 无
2026-12-13 取得

64 18282129 36 2016-12-14 至 发行人 继受 无
2026-12-13 取得

65 7369051 41 2011-06-07 至 发行人 继受 无
2021-06-06 取得

66 7369055 35 2011-01-07 至 发行人 继受 无
2021-01-06 取得

67 7369046 41 2010-12-07 至 发行人 继受 无
2020-12-06 取得

68 7369047 39 2010-12-07 至 发行人 继受 无
2020-12-06 取得

69 7369052 39 2010-12-07 至 发行人 继受 无
2020-12-06 取得

70 7369053 37 2010-11-21 至 发行人 继受 无
2020-11-20 取得

71 7369054 36 2010-11-21 至 发行人 继受 无
2020-11-20 取得

72 7369049 36 2010-10-21 至 发行人 继受 无
2020-10-20 取得

73 7369207 43 2010-10-21 至 发行人 继受 无
2020-10-20 取得

74 7369050 35 2010-10-21 至 发行人 继受 无
2020-10-20 取得

75 7369048 37 2010-10-21 至 发行人 继受 无
2020-10-20 取得

3. 计算机软件著作权

经本所律师核查，截至本补充法律意见书出具之日，发行人及其子公司拥有的软件著作权如下表所列示：


序 著作权 软件名称 登记号 权利 首次发 登记日期 取得 他项
号 人 范围 表日期 方式 权利

1 特发政 特发智慧城市管 2017SR19 全部 未发表 2017-05- 原始 无
务 理系统 V1.0 3952 权利 22 取得

2 特发政 特发政务 OA 系 2017SR19 全部 未发表 2017-05- 原始 无
务 统 V1.0 3946 权利 22 取得

3 特发政 特发智慧党建服 2017SR19 全部 未发表 2017-05- 原始 无
务 务系统 V1.0 4169 权利 22 取得

4 特发政 特发行政审批系 2017SR19 全部 未发表 2017-05- 原始 无
务 统 V1.0 3979 权利 22 取得

5 特发政 特发大数据信息 2017SR19 全部 未发表 2017-05- 原始 无
务 管理系统 V1.0 3921 权利 22 取得

6 特发政 特发电子监察系 2017SR19 全部 未发表 2017-05- 原始 无
务 统 V1.0 3924 权利 22 取得

7 特发政 特发智能会务管 2017SR19 全部 未发表 2017-05- 原始 无
务 理系统 V1.0 4180 权利 22 取得

8 特发政 特发智慧政务服 2017SR19 全部 未发表 2017-05- 原始 无
务 务系统 V1.0 4175 权利 22 取得

9 特发政 特发电子政务人 2017SR05 全部 2016-10- 2017-02- 原始

务武汉 事管理系统 5188 权利 20 24 取得 无
分公司 V1.0

10 特发政 特发电子政务办 2017SR05 全部 2016-09- 2017-02- 原始

务武汉 公管理系统 5192 权利 30 24 取得 无
分公司 V1.0

11 特发政 特发电子政务车 2017SR05 全部 2016-11- 2017-02- 原始

务武汉 辆管理系统 5207 权利 10 24 取得 无
分公司 V1.0

12 特发政 特发政务助手- 2018SR06 全部 2018-01- 2018-01- 原始

务 人脸识别远程认 3175 权利 16 25 取得 无
证系统

13 特发东 食堂一站式服务 2019SR02 全部 2019-03- 2019-03- 原始 无
部 管理系统 V1.0 44650 权利 01 13 取得

14 特发东 医院学校智慧物 2019SR02 全部 2019-02- 2019-03- 原始

部 业分布式云数据 44640 权利 15 13 取得 无
管理系统 V1.0

15 特发东 智慧定位停车大 2019SR02 全部 2019-01- 2019-03- 原始

部 数据管理系统 44455 权利 09 13 取得 无
V1.0

16 特发东 特发东部病案管 2020SR00 全部 2019-04- 2020-01- 原始 无
部 理系统 V1.0 134772 权利 25 03 取得

17 发行人 智能巡逻管理系 2020SR12 全部 2019-05- 2019-12- 原始 无
统 V1.0 52550 权利 20 02 取得

18 智慧物业分布式 2019SR12 全部 2018-08- 2019-12- 原始

发行人 云数据管理系统 52431 权利 16 02 取得 无
V1.0

19 发行人 病媒生物检测管 2019SR12 全部 2019-07- 2019-12- 原始 无
理系统 V1.0 52423 权利 15 02 取得

20 发行人 智能安全检测系 2019SR12 全部 2019-10- 2019-12- 原始 无
统 V1.0 52602 权利 19 02 取得


21 特发东 特发东部 BIM 2020SR03 全部 2018-12- 2020-04- 原始

部 项目协同软件 59375 权利 20 22 取得 无
V1.0

（三）主要生产经营设备

根据发行人的说明和《审计报告》，截至基准日，除上述无形资产外，发行人及其控股子公司的经营设备主要为运输工具、办公及其他设备。根据《审计报告》，截至基准日，发行人固定资产账面值为 7,813,887.14 元。根据发行人的声明并经本所律师核查，截至基准日，发行人所拥有的主要经营设备不存在设定担保和其他权利限制的情形。

（四）根据发行人声明并经本所律师核查，发行人上述财产不存在产权纠纷或潜在纠纷。

（五）根据发行人的声明并经本所律师核查，发行人以合法方式取得上述财产的所有权或使用权，发行人均已取得相应完备的权属证书。

（六）根据《审计报告》和发行人的声明，并经本所律师核查，发行人主要财产在有效的权利期限内，该等资产的所有权或使用权的行使不存在抵押、质押或优先权等权利瑕疵或限制，亦不存在许可第三方使用的情况。
（七）房屋土地租赁情况

1. 房屋租赁

截至本补充法律意见书出具之日，发行人及其控股子公司、分公司在境内租赁及对外出租的月租金在 10,000 元以上的主要房屋情况如下表所示：

（1） 承租的房产

序 承租 租赁面 用 租金 租赁期 房产 租赁
号 方 出租方 座落 积/㎡ 途 （元/ 限 证 备案
月）

深圳市 香梅北路

特发工 2017-08-

1 特发 程管理 2003 号特发 1,309.37 办 65,216 01 至 有 已备
物业 有限公 文创广场五楼 公 2027-07- 案
司 （56-63 号） 31


发行 深圳市 深圳市罗湖区

人发 特发工 人民南路 2017-06-

2 展中 程管理 2010 号发展 347.19 办 24,997. 01 至 有 未备
心分 有限责 中心 1 栋 公 68 2020-05- 案
公司 任公司 1501、1502A 31

室

发行 京崎科 杭州市滨江区 1.9 元/ 2019-04-

人杭 技（杭 长河街道滨安 办 平方米/ 22 至 已备
3 州分 州）有 路 650 号 3 栋 200.00 公 天，每 2022-04- 有 案
公司 限公司 一层 109 室 年递增 21

5%

第一

年：

208,548

川岚 武汉市东湖新 元/半年

发行 （武 技术开发区武 第二 2019-05-

4 人武 汉）商 汉光谷企业天 579.30 办 年： 05 至 有 未备
汉分 业运营 地第 2 号楼 公 221,060 2021-11- 案
公司 管理有 16 层 4/5/6 号 元/半年 04

限公司 房 第三

年：

221,060

元/半年

发行 金域国际中心 2020-03-

5 人北 伦海霞 A 座的房屋一 100.48 办 14,826 01 至 有 未备
京分 套（房号： 公 2021-02- 案
公司 1607） 28

发行 深圳市罗湖区 员

人珠 翠竹北路七层 2016-09-

6 宝园 特发集 综合单身宿舍 482.23 工 19,530 26 至 有 未备
分公 团 15 栋 C 区 宿 2021-09- 案
司 （425-432） 舍 30

特发

商务 杭州侨 杭州市余杭区 2019-12-

7 未来 嘉投资 五常街道高教 128.00 办 11,000 03 至 有 未备
酒店 管理有 路 970-1 号 5 公 2021-12- 案
分公 限公司 幢 4 楼 401 室 02

司

深圳市 深圳市罗湖区

人民北路 2018-03-

8 特力 华隆达 3146 号永通 439.00 办 25,462 27 至 无 未备
物业 投资有 大厦 11 楼 B 公 2023-03- 案
限公司 区 31

深圳市龙岗区 2019-05-

9 特发 特发集 龙岗中心城清 3,480.00 住 52,200 10 至 无 未备
鑫润 团 林西路留学生 宅 2025-03- 案
公寓 3 栋 09

发行 深圳市 坂田街道马蹄 员 2020-01-

10 人坂 马蹄山 山村综合大楼 3,155.00 工 91,495 01 至 无 未备
田分 股份合 A 栋 4 单元 B 宿 2021-12- 案
公司 作公司 栋 1-5 单元 舍 31


发行 深圳市龙岗区 员

坂田街道岗头 2020-01-

11 人坂 许海良 马蹄山二区 1,225.00 工 44,970 01 至 无 未备
田分 （9 号 11 宿 2021-12- 案
公司 号） 舍 31

发行 杭州市西湖区 员 2018-05-

12 人杭 王金华 西溪路王家坞 264.00 工 200,000 20 至 无 未备
州分 25 号 宿 元/年 2020-05- 案
公司 舍 20

发行 杭州市余杭区 员 2018-08-

13 人杭 徐金泉 闲林街道何母 360.00 工 160,000 01 至 无 未备
州分 桥村草荡苑 宿 元/年 2020-07- 案
公司 34 号 舍 31

发行 杭州市余杭区 员 2018-11-

14 人杭 文娟 闲林街道天和 240.00 工 10,000 12 至 无 未备
州分 华丰苑 96 幢 宿 2020-11- 案
公司 舍 11

发行 杭州市余杭区 员 10,833. 2019-12-

15 人杭 文娟 天和华丰苑 200 工 33 元/ 16 至 无 未备
州分 353 号 宿 月 2021-12- 案
公司 舍 15

发行 员 2019-12-

16 人杭 姜爱娟 杭州市西湖区 170.00 工 144,000 04 至 无 未备
州分 老东岳 17 号 宿 元/年 2020-12- 案
公司 舍 03

发行 杭州市西湖区 员 2019-10-

17 人杭 姜爱娟 留下街道小龙 725.00 工 648,000 20 至 无 未备
州分 驹坞 22 号 宿 元/年 2022-10- 案
公司 舍 19

发行 东莞市大朗镇 2019-05-

18 人东 刘远菘 犀牛陂村瓦窑 300.00 宿 18,000 25 至 无 未备
莞分 二区 16 号 舍 2022-05- 案
公司 24

发行 东莞市大朗镇 员 2019-06-

19 人东 刘远崧 犀牛陂村瓦窑 900.00 工 22,600 01 至 无 未备
莞分 二区 19 号 宿 2022-05- 案
公司 舍 31

发行 东莞市大朗镇 员 2019-07-

20 人东 刘远崧 犀牛陂村瓦窑 600.00 工 11,300 01 至 无 未备
莞分 二区 19 号 宿 2022-05- 案
公司 舍 31

（2） 自有房产出租


序 出租 承租方 座落 租赁面 用 租金 租赁期限 房产 租赁
号 方 积/㎡ 途 证 备案

深圳星 深圳市罗湖

源艾美 区人民南路 2017-07-

1 特发 医疗管 深圳发展中 3,274.91 商 261,993 12 至 有 已备
资产 理有限 心大厦 1 栋 业 元/月 2022-09- 案

公司 5 层 A 区 11

深圳面 深圳市罗湖

区人民南路 2017-07-

2 特发 子美容 深圳发展中 1,091.63 商 87,330 12 至 有 已备
资产 管理有 心 1 栋 5 层 业 元/月 2022-09- 案

限公司 B 区 11

根据发行人出具的说明，并经本所律师核查，发行人及其子公司或分公司所租赁的主要房产存在未取得房产证的情形。本所律师认为，发行人及其子公司或分公司租赁该等物业主要用于办公或员工宿舍，对房屋没有特殊要求，房屋可替代性较强，且发行人租赁的瑕疵房产不涉及主要经营办公场所，发行人主要从事物业服务管理，属于轻资产型企业，搬迁成本较低；同时，根据发行人的声明并经本所律师核查，发行人及其子公司或分公司现行办公场所周边有足够的办公用途物业可供租赁，不会对发行人及其子公司的正常业务经营造成重大不利影响。

根据发行人出具的声明及相关房产主管部门出具的证明，发行人及其分子公司报告期内不存在因违反房产管理等相关法律法规而受到行政处罚的情形。

发行人全体股东出具承诺，若特发服务（含其子公司、分公司，下同）因房屋租赁事项而导致租赁合同无法继续履行或遭受任何处罚、损失的（包括但不限于寻找替代房产的成本费用，搬迁成本、搬迁期间的经营损失），则愿意按其在特发服务的持股比例承担因此而可能给特发服务造成的全部损失。

综上，本所律师认为，上述租赁房产未取得权属证书的情况，对发行人的业务经营不会造成实质影响，不会对本次发行上市构成实质性障碍。

2. 经本所律师核查，发行人不存在租赁土地使用权的情形。

十一、发行人的重大债权债务


本章中所称的重大合同是指，发行人及其下属子公司正在履行或将要履行的，或者在报告期内已经履行完毕但可能存在潜在纠纷的，合同标的超过3,000 万元或合同标的虽未达到界定标准，但对发行人生产经营活动、未来发展或财务状况具有重大影响且本所律师认为有必要披露的合同。

（一）经本所律师核查，截至基准日，发行人及其子公司、分公司将要履行、正在履行的重大合同主要包括物业服务合同。

（二）截至本补充法律意见书出具之日，发行人的上述重大合同均合法有效，不存在纠纷或争议，合同的履行不存在潜在的法律风险。根据发行人的声明并经本所律师对发行人报告期内已履行完毕的部分重大合同进行了抽查，截至基准日，未发现发行人报告期内已经履行完毕的重大合同存在法律纠纷。

（二）经本所律师核查，发行人系由特发物业按原账面净资产值折股整体变更设立的股份有限公司，根据《公司法》第 9 条“有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继”的规定，以特发物业名义签订的合同虽未变更为发行人，但该等合同的履行不存在法律障碍。

（三）根据发行人声明、政府有关主管部门出具的证明文件，并经本所律师核查，截至基准日，发行人不存在因环境保护、知识产权、产品质量、劳动安全、人身权等原因而产生的侵权之债。

（四）根据《审计报告》、发行人声明，并经本所律师核查，截至基准日，除上述情况及本补充法律意见书“九、关联交易和同业竞争”披露的关联交易之外，发行人与关联方之间不存在其他重大债权债务关系及相互提供担保的情况。

（五）根据《招股说明书》及发行人的声明并经本所律师核查，截至基准日，发行人金额较大的其他应收款、其他应付款均系因正常生产经营活动而发生或与经营活动有关，不存在违反法律强制性规定的情况。


十二、发行人重大资产变化及收购兼并

（一）发行人已发生的重大资产变化及收购兼并

1. 经本所律师核查，报告期内，发行人未发生合并、分立、减少注册资
本及出售、收购重大资产的行为。

2. 经本所律师核查，报告期内，发行人历次增资扩股均符合当时生效的
法律、法规和规范性文件的规定，并已履行了必要的法律程序。

3. 股权收购

2017 年 8 月，特发物业收购了特力集团持有特力物业 100%的股权，符
合当时有效的法律、法规和规范性文件的规定，并已履行了必要的法律程序。
（二）根据发行人声明，并经本所律师核查，截至本补充法律意见书出具之日，发行人不存在拟进行资产置换、资产剥离、资产出售或收购等行为的计划。

十三、发行人章程的制定与修改

（一）经本所律师核查，发行人整体变更为股份有限公司后的公司章程系由特发集团、三建股份、银坤股份、特发投资等全体发起人于 2018 年 10月 26 日召开的发行人第一次股东大会上审议通过，该章程已在深圳市市监局办理了备案手续，其制定程序符合法律、法规和规范性文件；发行人前身特发物业设立时，其公司章程于 1993 年由当时的出资人深圳经济特区发展公司签署，并于 1993年 5月 31日在深圳市工商行政管理局办理了备案手续，其制定程序符合法律、法规和规范性文件的规定。本所律师认为，发行人章程的制定及最近三年的修改已履行必要的法定程序，符合当时生效的法律、法规和规范性文件的规定。

（二）经本所律师核查，发行人的公司章程及《公司章程（草案）》的内容符合现行的法律、法规和规范性文件的规定。


（三）经本所律师核查，发行人现行的公司章程系依据《公司法》的规定，并参照《上市公司章程指引》起草。发行人的《公司章程（草案）》系依据《上市公司章程指引》以及深交所创业板股票上市有关规定起草，符合作为上市公司章程的要求，《公司章程（草案）》将于发行人本次发行上市完成后生效并取代发行人现行有效的公司章程。

十四、发行人股东大会、董事会、监事会议事规则及规范运作

（一）经本所律师核查，发行人已建立了股东大会、董事会及监事会的法人治理结构，聘任了总经理、副总经理以及其他高级管理人员，具有健全的组织机构，符合《公司法》及公司章程的规定。

（二）经本所律师核查，发行人具有健全的股东大会、董事会、监事会议事规则，该等议事规则符合相关法律、法规和规范性文件的规定。

（三）经本所律师核查相关会议的资料，本所律师认为，发行人整体变更为股份有限公司后历次股东大会、董事会、监事会的召开、决议内容及签署合法、合规、真实、有效。

（四）根据发行人提供的相关会议资料并经本所律师核查，发行人股东大会、董事会的历次授权及重大决策行为合法、合规、真实、有效。

十五、发行人的董事、监事和高级管理人员及其变化

（一）发行人董事、监事和高级管理人员的任职

1. 经本所律师核查，发行人现任董事、监事和高级管理人员如下：

（1） 陈宝杰，发行人董事长、董事会秘书

陈宝杰，男，1967 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人
董事长、董事会秘书兼党委书记。


（2） 崔平，发行人董事、总经理

崔平，男，1971 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人董
事兼总经理。

（3） 周初新，发行人职工代表董事

周初新，男，1961 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人
职工代表董事、工会主席兼党委副书记。

（4） 吴锐楷，发行人董事

吴锐楷，男，1971 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人
董事。

（5） 王捷，发行人董事

王捷，男，1978 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人董
事。

（6） 施晖，发行人董事

施晖，男，1970 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人董
事。

（7） 张建军，发行人独立董事

张建军，男，1964 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人
独立董事。

（8） 廖森林，发行人独立董事

廖森林，男，1981 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人
独立董事。

（9） 曹阳，发行人独立董事


曹阳，男，1955 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人独
立董事。

（10）徐德勇，发行人监事会主席

徐德勇，男，1965 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人
监事会主席兼纪委书记。

（11）王卫冲，发行人监事

王卫冲，男，1972 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人
监事。

（12）马晓珣，发行人职工代表监事

马晓珣，女，1981 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人
职工代表监事兼综合办公室副主任。

（13）李林，发行人副总经理

李林，男，1980 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人副
总经理。

（14）王立涛，发行人副总经理

王立涛，男，1974 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人
副总经理。

（15）尹玉刚，发行人副总经理

尹玉刚，男，1971 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人
副总经理。

（16）王隽，发行人财务负责人

王隽，男，1964 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。现任发行人财
务负责人。

2. 根据发行人董事、监事和高级管理人员的书面承诺并经本所律师核查，
发行人现任董事、监事及高级管理人员不存在《公司法》第 146 条规定的禁止担任董事、监事和高级管理人员的情形，其任职符合现行法律、法规和规范性文件以及公司章程的规定。

3. 根据发行人董事、监事和高级管理人员的书面承诺并经本所律师核查，
发行人的董事、监事和高级管理人员已经了解与股票发行上市有关的法律法规，知悉上市公司及其董事、监事和高级管理人员的法定义务和责任。

（二）经本所律师核查，发行人的董事、监事和高级管理人员在最近两年的变化符合法律、法规、规范性文件和公司章程的规定，履行了必要的法律程序。发行人最近两年内董事、高级管理人员的变化系加强公司治理结构、经营管理之需要而进行的必要调整与规范，不构成发行人董事、高级管理人员的重大变化，没有对发行人的持续经营能力造成不利影响。

（三）经本所律师核查，发行人设立了独立董事制度，目前的独立董事的任职资格和职权范围符合《公司法》《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》等有关法律、法规和规范性文件及公司章程的规定。

十六、发行人的税务

（一）经本所律师核查，发行人及境内控股子公司报告期内执行的主要税种、税率及享受的税收优惠符合法律、法规和规范性文件的要求。

（二）经本所律师核查，发行人及其子公司、分公司报告期内收到的财政补贴均得到了有关政府部门的批准，合法、合规、真实、有效。

（三）经本所律师核查，发行人近三年依法纳税，未发现重大税务处罚的情形。


十七、发行人的环境保护和产品质量技术标准

（一）根据发行人的说明，并经本所律师核查，发行人的生产经营活动和拟投资项目符合有关环境保护的要求，近三年未发生因违反环境保护方面的法律法规而受到行政处罚的情形。

（二）根据发行人的说明及深圳市市监局出具的证明，并经本所律师核查，发行人近三年没有因违反市场和质量监督管理有关的法律法规而受到处罚的记录。

十八、发行人募集资金的运用

（一）经本所律师核查，发行人本次发行上市募集资金的拟投资项目为物业管理市场拓展项目、信息化建设项目、人力资源建设项目、物业管理智能化升级和节能改造项目及补充流动资金项目，上述项目均已经发行人股东大会批准，发行人募集资金拟投资项目已履行必要的内部批准、备案手续。
（二）根据《招股说明书》及发行人的说明，并经本所律师核查，发行人本次发行所募集的资金投资项目不涉及与他人进行合作，无需订立相关合同，该等项目的实施亦不会导致同业竞争。

（三）根据《招股说明书》、本次募投项目相关的可行性研究报告、发行人的说明，并经本所律师核查，发行人募集资金用于主营业务，并有明确的用途。募集资金数额和投资项目与发行人现有生产经营规模、财务状况、技术水平和管理能力等相适应。

十九、发行人的业务发展目标

（一）经本所律师核查，发行人的业务发展目标与发行人的主营业务一致。

（二）经本所律师核查，发行人的业务发展目标符合国家法律、法规和
规范性文件的规定，不存在潜在的法律风险。

二十、诉讼、仲裁或行政处罚

（一）本所律师对已存在的诉讼、仲裁的调查和了解收到的限制

根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼管辖的有关规定，相关行为主体可能在多地成为诉讼、仲裁及行政处罚案件的当事人，且仲裁案件不公开、无法通过公开渠道查询；诉讼、行政处罚案件并无实时、全面的查询渠道。因此，本所律师即使充分采取互联网检索以及走访法院、仲裁委员会等查验手段，受限于客观条件的限制，本所律师对于发行人、持有发行人 5%以上的股份的股东、发行人的董事长、总经理已经存在的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件情况的核查尚无法穷尽。

本所律师就上述主体的诉讼、仲裁及行政处罚情况作出的结论系根据查询中国执行信息公开网、信用中国、中国裁判文书网、走访发行人住所地相关人民法院、仲裁委员会、政府主管部门，取得相关方出具的书面说明、证明等作出，且依赖于相关方所出具的说明或证明严格遵守了诚实信用的原则。本补充法律意见书以所涉案件标的金额超过 100 万元（非自然人主体）和 30万元（自然人主体）为主要标准，并结合案件事由、所涉案件标的金额对相关主体的影响程度等因素，根据审慎原则和重要性原则对发行人及其控股子公司、分公司尚未了结的重大诉讼、仲裁案件和行政处罚案件进行披露。

（二）发行人、持有发行人 5%以上股份的主要股东、发行人的控股股东
涉及的重大诉讼、仲裁、行政处罚

1. 诉讼、仲裁

根据发行人、持有发行人 5%以上股份的股东及发行人控股股东特发集
团出具的声明与承诺，并经本所律师查询中国裁判文书网、全国法院被执行人信息查询官方网站及走访发行人所在地的人民法院，报告期内，发行人、持股 5%以上股份的股东、发行人的控股股东不存在尚未了结或可预见的影响发行人持续经营的重大诉讼、仲裁案件。


2. 行政处罚

（1）根据发行人提供的资料，并本所律师核查，报告期内，发行人及其子公司、分公司受到的行政处罚情况如下：

1）税务部门的行政处罚

序 处罚时 处罚事由 发生原因 处罚单位 被处罚方 处罚措
号 间 施

因相关财务工

作人员疏忽大

2017 年 意，未妥善保 东莞市国家 深圳市特发物业 罚款
1 7 月 19 丢失发票 管发票，不存 税务局松山 管理有限公司东 200 元
日 在故意违反税 湖税务分局 莞分公司

收管理规定的

情形。

2018 年 企业所得税 郑州高新技 深圳市特发物业 罚款
2 7 月 16 （应纳税所 术产业开发 管理有限公司郑 3,100
日 得额）未按 区国家税务 州分公司 元

期进行申报 局

2018 年 未按照规定 国家税务总 深圳市特发物业

3 8 月 6 期限办理纳 局深圳市罗 管理有限公司泊 罚款
日 税申报和报 湖区税务局 林花园地下停车 400 元
送纳税资料 场

2018 年 未按照规定 国家税务总 罚款 50
4 8 月 10 期限办理纳 局深圳市福 特发物业 元

日 税申报 因相关财务工 田区税务局

2018 年 未按照规定 作人员的税务 国家税务总 深圳市特发物业

5 11 月 4 期限办理纳 申报工作经验 局深圳市罗 资产经营有限公 罚款 50
日 税申报 不足，疏忽大 湖区税务局 司发展中心分公 元

意未按时申 司

2018 年 未按照规定 报，不存在故 国家税务总

6 1 月 17 期限办理纳 意违反税收管 局临沂临港 罚款
日 税申报和报 理规定的情 经济开发区 200 元
送纳税资料 形。 税务局

2018 年 未按照规定 国家税务总 深圳市特发物业

7 1 月 17 期限办理纳 局临沂临港 管理有限公司临 罚款
日 税申报和报 经济开发区 沂分公司 200 元
送纳税资料 税务局

2018 年 未按照规定 国家税务总

8 1 月 17 期限办理纳 局莒南县税 罚款 5
日 税申报 务局坪上税 元

务分局

2019 年 印花税未按 国家税务总 罚款 50
9 11 月 8 期进行申报 局深圳市罗 元

日 湖区税务局 特力物业

10 2019 年 丢失发票 因相关财务工 国家税务总 罚款


6 月 19 作人员疏忽大 局深圳市罗 300 元
日 意，未妥善保 湖区税务局

管发票，不存

在故意违反税

收管理规定的

情形。

2）安监部门的行政处罚

序 处罚时 处罚事由 发生原因 处罚单 被处 处罚措
号 间 位 罚方 施

未在有较大 特力物业相关工作人员对安全 深圳市

2019 年 危险因素场 生产意识不强，疏忽大意未能 罗湖区 特力 罚款
1 2 月 18 所设置明显 在部分园区化粪池井盖口设置 安全生 物业 48,000
日 的安全警示 相关安全警示标志，不存在故 产监督 元

标志 意违反安全生产规定的情形。 管理局

3）城市管理执法部门的行政处罚

序 处罚时 处罚事由 发生原因 处罚单位 被处罚方 处罚措
号 间 施

相关工作人员疏

2018 年 收集城市垃 于对小区环境卫

1 1 月 12 圾的容器和 生进行严格管 罚款
日 设施未采用 理，未及时对收 300 元
密封方式 集垃圾的容器设

施进行密封。

2018 年 不履行辖 罚款
2 3 月 20 区管理责 深圳市特发物业 3,000
日 任 深圳市福 管理有限公司特 元

2018 年 卫生管理 田区城市 发小区管理处 罚款
3 7 月 6 工作不到 发行人外包供应 管理和综 3,000
日 位 商未对小区公共 合执法局 元

2018 年 卫生管理 道路乱扔烟头等 罚款
4 9 月 5 工作不到 现象进行及时有 3,500
日 位 效的清理，且发 元

2018 年 不履行辖 行人相关工作人 罚款
5 11 月 区管理责 员疏于对小区环 10,000
15 日 任 境卫生进行严格 元

2019 年 不履行辖 管理，不存在故 深圳市特发服务 罚款
6 8 月 12 区管理责 意违反城市管理 股份有限公司特 3,000
日 任 规定的情形。 发小区管理处 元

2019 年 卫生管理 深圳市罗 罚款
7 6 月 11 工作不到 湖区城市 特力物业 3,000
日 位 管理和综 元

合执法局

2019 年 未将生活垃 相关工作人员对 上海市闵 深圳市特发服务 罚款
8 9 月 29 圾分别投放 不同垃圾进行准 行区城市 股份有限公司上 5,000
日 至相应收集 确分类的能力及 管理行政 海分公司 元


容器 经验不足，不存 执法局

在故意违反城市

管理规定的情

形。

4）卫生监管部门的行政处罚

序 处罚时 处罚事由 发生原因 处罚单位 被处罚方 处罚

号 间 措施

游泳池水质 暴雨天气影响游 深圳市特发服务

1 2019 年 7 不符合国家 泳池的水质标 东莞市卫 股份有限公司东 警告

月 22 日 标准和要求 准，工作人员未 生健康局 莞分公司

继续营业 及时进行治理。

2019 年 7 游泳池含氯 当天人工投放的 深圳市龙 深圳市特发服务

2 月 31 日 不符合国家 消毒物质不均匀 华区卫生 股份有限公司和 警告

卫生标准 所致 健康局 平里花园管理处

根据发行人出具的说明及有关主管部门出具的证明，并经本所律师核查，上述行政处罚发生后，发行人及其分公司、子公司已积极采取了相应的整改措施，上述违法行为均不属于重大违法行为，不会对本次发行上市构成实质障碍。

（2） 根据发行人、持有发行人 5%以上股份的主要股东、发行人的控股
股东特发集团出具的声明与承诺，并经本所律师核查，报告期内，除上述已披露的情形外，发行人、持有发行人 5%以上股份的主要股东、发行人的控股股东不存在其他尚未了结的或可预见的影响发行人持续经营的重大行政处罚案件。

（三）根据发行人的董事长、总经理出具的声明，并经本所律师核查，报告期内，发行人的董事长、总经理不存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。

二十一、发行人招股说明书法律风险的评价

本所律师参与了《招股说明书》的讨论，审阅了发行人为本次发行上市编制的《招股说明书》，特别是对《招股说明书》中所引用的本补充法律意见书的相关内容进行了审阅。本所律师认为，发行人《招股说明书》对本补充法律意见书的引用真实、准确，不存在因引用本补充法律意见书的相关内
容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏引致的法律风险。

二十二、结论性意见

综上所述，本所律师认为：

除需通过深交所的发行上市审核并报经中国证监会履行发行注册程序外，发行人已依法具备了本次发行上市应具备的实质性和程序性条件；发行人不存在重大违法行为；《招股说明书》引用的法律意见真实、准确。

本补充法律意见书正本三份，无副本。

（以下无正文，下接签署页）


第二节 签署页

（本页无正文，为《国浩律师（深圳）事务所关于深圳市特发服务股份有限公司申请首次公开发行股票并在创业板上市之补充法律意见书（五）》之签署页）

国浩律师（深圳）事务所 律师：

幸黄华

负责人：

马卓檀 祁 丽

年 月 日