国泰君安-房地产行业：十年国债定方向，资产重估在即-220528

1. 本报告导读：中美十年国债利率近期都有一定程度的下行，即便美国处于加息状态，但利率见顶仍是大概率事件，中国利率下行的方向也就进一步探明，长久期资产获得重估。

2. 摘要：2022年以来，5年LPR利率共计下调20bp，叠加首套房最低利率执行政策，总计下调40bp，考虑实际执行，利率下调幅度已经超过40bp，但仍处高位水平。

3. 此前按揭贷款利率均处于LPR加点状态，且幅度在50bp上下，相比于已经多次下调的1年LPR和其他贷款利率来看，处于很高水平。

4. 伴随2次利率下调和政策下限的明确，整体下调幅度略超过40bp，我们认为，这个下调幅度仍相对偏弱，和当前需求减少的总量和下滑的速度来看，利率仍有进一步下修的必要及空间。

5. 相比于针对按揭贷款的利率，由经济下行压力加大带来的实际利率下行，当前变得更加明确，特别是在美债收益率探明上限之后。

6. 制约国内进一步降息的重要原因还是在于中美利差倒挂，而当前，美债利率已经连续下调，从5月9日的最高点3.20%下降至当前的2.74%，考虑到3.2%是美国近10年的高点附近，因此，除非经济出现过热情况，即便连续加息，实际利率的变动也不会超过3.20%这一高点。

7. 甚至，在对经济有衰退预期的同时，利率开始有下行的动力。

8. 长久期资产重估在即，国内利率变动将指明方向，实物资产和二线央国企将迎来新一轮机会。

9. 截止本周五，国内十年国债利率也回落到2.75%，预计还将进一步回落，且回落的幅度也将不低，一方面降低实体经济贷款压力，另一方面，能够提高金融机构的贷款风险偏好。

10. 在看到信贷数据明确修复之前，长久期资产重估在即，我们认为，以实物资产和二线央国企为代表的地产细分领域，将迎来新一轮机会。

11. 我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告，有扩散迹象，同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。

12. 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。