国泰君安-主题风云系列5月第4期：掘金城市更新，大城市发展的新增量-220528

1. 事件：5月18日，《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》正式印发。

2. 城市更新是城市发展方式的重要转变，是从大规模增量建设转为存量提质改造和增量并重，转变由房地产主导的增量建设方式，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

3. 截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元，年均投资约1.8万亿。

4. 城市更新已进入加速落地实施阶段，第一批试点城市逐步从规划制定进入开发实施阶段。

5. 城市更新重在存量改造和后期运营，“腾笼换鸟”式更新可以变废为宝持续收益。

6. 5月以来，相继出台了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》、《乡村建设行动实施方案》等重磅文件，我国城乡协同发展的战略体系不断完善，城县乡遵循不同发展策略但都将成为稳增长的重要发力点。

7. 城市更新则成为大城市存量发展时期的重要突破口，从之前依赖地产投资的一次性收益模式转变为通过改造更新、投资运营的持续收益模式，形成多方参与良性循环的发展模式。

8. 城市更新参与主体多元化，项目价值提升显著。

9. 地方政府、央国企、金融机构、社会资本等都是城市更新的参与主体，要发挥国企带头作用，更要畅通多方市场主体的参与渠道，将低效资产变为运营型高效资产，实物资产升级成为金融型资产，打通“投资—运营—退出—再投资”的完整链条，通过资产增值提升城市更新经济性。

10. 根据更新改造方式可分为保留、改建和拆建三类：保留类可提升产品本身的居住、使用价值；改建类如大城市老旧厂房、老旧园区、老旧街区更新改造能提升产品和服务价值；拆建类项目往往会带来原有地块土地价值大幅提升，能带来产品、服务和土地的共同价值提升。

11. 城市更新所涉及的投资领域较广，结合各大城市城市更新行动规划，重点看好以下投资方向：1、功能性建材。

12. 如防水材料、管材、涂料等；2、项目运营管理。

13. 如工业园区运营，商用物业开发等；3、市政基础设施。

14. 供排水系统、生态绿化等；4、绿色节能建筑。

15. BIPV，装配式建筑等；5、智能城市管理。

16. 智能安防、园区无人配送等。

17. 主体投资展望：1、城市更新主题。

18. 重点推荐东方雨虹/伟星新材/中新集团/华设集团等；2、县城城镇化主题。

19. 重点推荐中国电建/中国中铁/重庆水务等；3、消费困境反转主题。

20. 重点推荐牧原股份/涪陵榨菜/绝味食品等；4、风光新基建主题。

21. 重点推荐明阳智能/美畅股份/通威股份等；5、汽车智能化主题。

22. 推荐伯特利/上声电子/星宇股份等。