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“摘要:稳地产=稳经济,现阶段对地产需求的提振不仅局限于地产政策。需求由资格、意愿和能力三方面决定。4月以来“四限”政策想高能级城市扩散,但“四限”政策放松是给予更多购房资格。从政策放松后楼市成交量表现来看,仍然修复发力。现阶段除了购房资格外,对于购房者来说能否去售楼处看房以及是否还具有较强的购买。” 1. 政策面:本周中央层面,国务院5月23日召开常务工作会议,提出6方面33项措施,提出要稳住企业,减少更大规模裁员。 2. 虽然对于地产政策只提到支持刚需和改善性需求,但稳住就业和收入预期本质上利好房地产行业需求修复。 3. 地方政策方面,太原、唐山、厦门、肇庆4地出台供需组合政策,在首付比例、购房补贴、贷款利率等方面为需求端松绑,同时优化预售资金监管,提升高信用房企的流动性;武汉四大远城区(江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区)出台解除限购政策;合肥和镇江降低首付比,其中:合肥限购城区符合相关条件家庭的首付由6成降至5成,非限购城区符合相关条件家庭的首付由6成降至3成;镇江的首套首付比例由30%降至20%。 4. 基本面:本周全国30城新房成交面积环比上周基本持平(仅提升2%),但同比降幅出现收窄;截至5月23日,15座重点城市在首个重要“四限”政策放松实施之后,仅其中6座城市的商品房周平均成交量高于实施之前;全国18城二手房成交面积环比上周基本持平(仅提升1.78%),同比降幅进一步扩大(-37%,扩大4pct);土地市场方面,本周全国百城土地供给与成交面积同环比均为负值,且溢价率比上周下降0.6pct。 5. 行情:本周A股房地产板块跑输大盘1.52pct,H股房地产板块跑输大盘1.69pct,恒生物业服务及管理跑输大盘4.1pct;房地产板块与物业板块的重点AH股标的上涨个数均少于下跌个数。 6. 本周观点:我们认为,稳就业=稳地产=稳经济,现阶段对地产需求的提振不仅局限于地产政策。 7. 需求由资格、意愿和能力三方面决定。 8. 4月以来“四限”政策想高能级城市扩散,但“四限”政策放松是给予更多购房资格。 9. 从政策放松后楼市成交量表现来看,仍然修复发力。 10. 现阶段除了购房资格外,对于购房者来说能否去售楼处看房以及是否还具有较强的购买力逐渐成为重要影响因素。 11. 国常会6方面33项措施在复工复产、稳就业、稳收入方面在政策上进行发力,此方面政策的落实和实际修复等同于稳定地产需求。 12. 5月以来地产投资板块出现了一定程度的回调,尤其是LPR下调15个bp之后。 13. 地产板块Beta的回调是因为市场认为政策放松已经到位。 14. 我们认为今年地产修复的难度大于2008年和2014年周期底部,而现阶段政策放松的力度较前两轮周期来看还有相当多可放松的空间。 15. 我们认为对于地产板块投资,需求不稳+土地不热=政策放松未结束,地产板块仍有行情。 16. 投资建议:需求修复进入长周期,优选安全边际高和确定性高的企业。 17. 主要推荐两条投资思路:1)选择最好的龙头:2)选择小而美的标的。 18. 继续推荐:保利发展、华发股份、天健集团、滨江集团。 19. 港股:中国海外发展、龙湖集团、越秀地产。 20. 风险提示:疫情反复导致修复弱于预期。
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