国盛证券-房地产开发行业点评：百强房企中民企出险比例达四成，出险后销售额通常下滑六成-220528

1. 百强房企中出险主要集中在民企，民企出险比例达到41.4%，出险企业类型逐渐向规模房企以及混合所有制企业蔓延。

2. 2021年克而瑞销售额排名TOP100房企中国企、民企、混合所有制企业分别有25、70、5家。

3. 经统计，去年下半年至今出险（发生融资或理财产品违约、展期、交换要约等流动性风险事件）房企数量共计30家，其中国企、民企、混合所有制企业分别为0、29、1家，分别占总出险企业比重0%、96.7%、3.3%，分别占百强企业中各类型企业的比重0%、41.4%、20.0%。

4. 自2021年8月至2022年5月百强房企中平均每个月有3家房企出险，并且类型从排名靠后端的房企逐渐向规模房企蔓延，去年出险的百强房企中，30强房企仅3家，而今年有8家。

5. 随着5月27日绿地控股发布公告寻求美元债展期，出险房企性质已经从民企扩散至混合所有制企业，房企流动性危机愈演愈烈。

6. 2022年1-4月民企权益销售额同比降低58%，幅度大于国企17pct，出险房企降幅高达70%。

7. 为了对比年度变化，我们从百强中筛选出75家年度和月度销售数据较为完整的企业，其中国企、民企、混合所有制企业分别为19、51、5家，出险企业分别为0、19、1家。

8. 2021年75家房企权益销售额8.2万亿元，同比降低3%，其中国企、民企、混合所有制企业同比增速分别为+9.8%、-7.4%、-4.3%，国企民企销售增速分化。

9. 2022年1-4月75家房企权益销售额1.4万亿元，同比降幅扩大至51.6%，其中国企、民企、混合所有制企业同比增速分别降低至40.4%、-57.7%、-43.6%，国企表现优于混合所有制优于民企。

10. 20家出险房企2021年权益销售额2.7万亿元，同比降低15.9%，其中民企和混合所有制企业同比分别降低15.6%和18.6%；2022年1-4月出险房企权益销售额0.3万亿，同比降幅扩大至69.5%，其中民企和混合所有制企业同比分别降低70.7%和57%。

11. 出险房企在首次发生风险信用事件后，销售额通常会出现急剧恶化。

12. 我们选取了在2021年12月至2022年3月出险房企中月度销售数据相对完整的13家企业，其在出险前三个月月均权益销售额均值为79亿元，出险后月均销售额（数据不足三月用单月或两月平均）下跌至28亿元，下跌幅度达到64.7%。

13. 其中融创中国在2021年12月-2022年2月月均权益销售额有196亿元，在3月末公告债务寻求展期后，次月销售额迅速下跌至75亿元。

14. 阳光城在2021年8-10月月均权益销售额119亿元，11月三只美元债展期后，12月-次年2月月均销售额下滑至47亿元，购房者对出险房企是否能顺利交楼的担忧导致出险房企销售进一步恶化。

15. 2021年至20221-4月，民企市占率从61%降低至54%，出险房企市占率从三成降低至两成。

16. 2021年百强房企中国企、民企、混合所有制企业权益销售额占比分别为26.8%、61.1%、12.2%，民企贡献销售额超六成。

17. 30家出险房企权益销售额占比32.7%，其中民企和混合所有制企业分别占各自类型房企的48.7%和24.3%，民企中出险企业销售额占比接近一半。

18. 2021年75家房企中国企、民企、混合所有制企业权益销售额占比分别为26.4%、60.5%、13.1%，较2020年分别+3.1pct、-2.9pct、-0.2pct；2022年1-4月三种类型企业权益销售额占比分别为30.8%、54.4%、14.8%，民企市占率下滑幅度加大。

19. 2021年75家房企中20家出险房企销售额占比32.5%，较2020年降低5pct，2022年1-4月该比例进一步降低10.8pct至21.7%。

20. 2021年出险民企和混合所有制企业权益销售额分别占各类型房企的48.5%和24.3%，2022年1-4月分别降低至35.1%和17.4%。

21. 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。

22. 今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。

23. 信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。

24. 建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

25. 物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

26. 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。